А.СОЛОВЬЁВА: 15 часов 6 минут в Москве. У микрофона Анна Соловьёва. Здравствуйте. В эфире программа «Умные парни» на радиостанции «Говорит Москва». 94.8 FM.

У нас сегодня в гостях заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве Российской Федерации профессор Александр Цыганов. Александр Андреевич, здравствуйте.

А.ЦЫГАНОВ: Здравствуйте.

А.СОЛОВЬЁВА: Очень приятно вас видеть и слышать в нашей студии.

А.ЦЫГАНОВ: Взаимно.

А.СОЛОВЬЁВА: Я напомню наши координаты: СМС-портал +7-925-88-88-948, Telegram для сообщений govoritmskbot, номер прямого эфира 495-73-73-948. Видеотрансляция в Telegram-канале radiogovoritmsk, на YouTube-канале, в социальной сети «ВКонтакте» и на нашем сайте govoritmoskva.ru.

Собственно, уже понятно, о чём мы будем говорить. Мы будем говорить о жилье, о строительстве, о кредитовании, насущные такие проблемы, которые интересуют всех.

Много будет информации от «Сбера», потому что они всю эту аналитику предлагают. В «Сбере» спрогнозировали падение выдачи льготной ипотеки на 20-25% в 2026 году. Я так понимаю, из-за того, что вот эта субсидия уменьшается у государства.

А.ЦЫГАНОВ: Я думаю, что «Сбер» немножко поторопился, потому как мы не понимаем пока, как пойдут дела по разным льготным ипотекам. Ведь у нас есть семейная, которая популярна, и вполне понятно и объяснимо, почему она такой популярностью пользуется. Но есть ещё дальневосточная, есть арктическая, возможна прибавка сельской ипотеки.

Понятно, что в случае, если поднимутся ставки, это периодически обсуждают, по льготным программам. Понятно, что сейчас не получится взять две ипотеки одновременно, супруги должны быть созаёмщиками, брать один кредит. Да, это воздействует.  Но, с другой стороны, я бы всё-таки не выбирал фактор, который значительный и который оказывает постоянное влияние.

Нашим согражданам, нашим с вами соседям, коллегам, друзьям, родственникам квартиры нужны. Потому что жильё, в котором мы живём, зачастую не того качества, не того объёма, не такое большое, как хотелось бы, в морально устаревших зданиях и так далее и тому подобное. То есть вот эта потребность никуда не уходит. Мы понимаем, что если условия кредитования ухудшаются, то у части людей, конечно, будет меньше возможностей решить свою жилищную проблему.

Но по поводу 25% я бы всё-таки пока подумал. Это возможно, но не обязательно.

А.СОЛОВЬЁВА: Какие вообще сейчас цифры? Как обстоят дела с ипотекой? Какой процент населения может даже вообще взять сейчас ипотеку на покупку жилья?

А.ЦЫГАНОВ: Здесь надо посмотреть по-разному. Потому что, если быть строгим и говорить про рыночные ставки, то, к сожалению, немногие. Не из-за того, что мы уж такие бедные, но на самом деле ставки достаточно высокие.

А.СОЛОВЬЁВА: Очень высокие ставки, конечно.

А.ЦЫГАНОВ: Очень высокие ставки. Давайте ещё не забывать про стоимость недвижимости. Потому как можно себе представить дешёвый кредит с дорогой недвижимостью, и у людей будет не хватать средств даже на такой кредит. Но если мы говорим, более посмотрев на рынок с разных сторон, то кажется, что те, кто не может взять себе кредит на полную сумму, могут себе взять кредит на альтернативную сделку. И они сейчас развиваются.

Речь идёт о том, что человек покупает квартиру взамен той, которая у него есть, может быть, увеличивает, может быть, разъезжается, может быть, в другой район переезжает или другой город, то здесь уже достаточно большое количество людей могут себе это позволить. Я воздержусь от точной оценки, сейчас поймёте, почему. Человеку вполне может быть недоступен кредит на приобретение квартиры в Москве, но абсолютно доступен кредит на приобретение в Ярославле, или Костроме, или тем более в таком красивом городе как Нерехта, где недвижимость подешевле, существенно причём. У такого человека доступность кредита присутствует, если он работает, если у него есть заработок и есть понимание, что он хочет в этом городе жить дальше.

А.СОЛОВЬЁВА: А если человек живёт в Москве, для этого ему надо переехать, условно, куда-то и чтобы там была работа.

А.ЦЫГАНОВ: Это так. Плюс к этому есть ещё одна жилищная стратегия, которая имеет место быть и у москвичей, и у жителей России как таковых и надо признать, что они её не придумали, это стратегия, которая вообще присутствует в Европе и в других странах. У человека есть жильё в каком-то из регионов. Мало того, он его предполагает использовать на протяжении жизни и потом провести там годы на пенсии в уже более старшем возрасте. При этом ещё это жильё улучшается, это улучшает обстановку в этом регионе. А в больших городах, где работают, снимают жильё. Такая практика есть.

Такая практика есть и в Москве, и в Подмосковье, и в Питере, и в городах-миллионниках. Она не всегда признаётся, не всегда радует самих арендаторов. Им хотелось бы купить, потому что эта опять же приобретённая квартира потом может быть и продана, может быть сдана в аренду и так далее. Но такая стратегия тоже есть.

А.СОЛОВЬЁВА: Многие риелторы, с которыми мы общались, говорят, что сейчас очень выгодно как раз снимать квартиру, а не покупать. Вы можете согласиться с этой формулой?

А.ЦЫГАНОВ: Я, собственно говоря, её сейчас и привёл в отношении того, что это жизненная стратегия. Согласиться на все сто процентов во всех случаях не готов. Сейчас тоже поясню, почему. Но как определённая стратегия, имеющая под собой основу, да, это так.

Если мы сравним арендную плату и ипотечные платежи, то окажется, что арендная плата сейчас меньше. Человек, который предполагает поработать в каком-то городе — в Москве, Норильске, Мурманске, Владивостоке, — вполне может снять квартиру, поработать, понять, нравится ему или не нравится, потом либо приобрести квартиру при хороших обстоятельствах, либо переехать в другой регион. Это стратегия, которой придерживаются миллионы людей в России и за пределами России. Если мы посмотрим, молодёжь заканчивает вуз, работает в одном регионе, потом в другом и третьем. Это хорошо, с точки зрения мобильности рабочей силы, с точки зрения собственного карьерного роста.

В чём минусы? Человек не чувствует себя защищённым сегодня. Поэтому, не понимая, как защищаются его права, не очень нравится нашим согражданам снимать квартиру. Но то, что это на сегодня выгодно, и то, что это выгодно на протяжении целого ряда лет, это правда.

А.СОЛОВЬЁВА: Есть какие-то данные, кто больше в Москве, в Новой Москве, естественно, её тоже имеем в виду, покупает сейчас квартиры в ипотеку? Это сами же москвичи или всё-таки приезжие?

А.ЦЫГАНОВ: Это и те и другие. Потому что мы берём с вами регион Москва, как Москва, Новая Москва и Подмосковье. Москвичи, конечно, покупают, потому что, хоть и жалуются по поводу низких темпов рождаемости, по поводу того, что не всегда женятся и не всегда выходят замуж и так далее, тем не менее это всё есть, дети рождаются, и квартиры новые требуются. Когда-то семьи детям покупают квартиры, когда-то дети сами зарабатывают, по-разному. Тем не менее довольно большой поток и в Москву, и в Санкт-Петербург, если уж быть точным, и в Краснодарский край.

Вот у нас есть четыре-пять регионов, которые привлекают существенные потоки из других регионов. Столичные плюс Краснодарский край, не обязательно только Сочи, это и сам Краснодар, куда довольно много приезжают людей из других регионов. Это и Сибирь, Дальний Восток, это и Центральная Россия.

Мало того, сложились определённые потоки, которые говорят о том, что люди, проживающие в небольших посёлках, в маленьких городках, как правило, думают о переезде в областные центры. Города-миллионники, а у нас областные центры не все таковые, пылесосят уже областные и районные центры, а потом даже появляются про некоторые из больших городов, что это города транзитные, переезжают дальше — в Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край.

А.СОЛОВЬЁВА: Не проблема ли это, что люди как раз из маленьких городков уезжают в более крупные?

А.ЦЫГАНОВ: Это более чем проблема, потому что мы рискуем очутиться в стране, в которой есть несколько крупных городов и пустые пространства, ну не вокруг них, вокруг них будут посёлки из одноэтажных, двух-, трёхэтажных, каких угодно домов, но мы можем говорить о пустыне за 100-200 километров. Это действительно опасно, потому что при таком опустынивании страны, опустынивании с точки зрения того, что людей нет, мы рискуем просто-напросто получить, что страна не развивается. Но говорить о том, что надо людей задерживать, надо понимать, как это задерживать. Создавать комфортные условия на месте.

А.СОЛОВЬЁВА: Должна быть государственная программа развития вот этих малых городов.

А.ЦЫГАНОВ: Как минимум такая, но плюс к этому ещё и стратегия развития России как таковой. Я напомню, что у нас в Финансовом университете буквально на днях прошёл форум «Образ будущего». Это действительно важно обсуждать.

А.СОЛОВЬЁВА: О чём говорили?

А.ЦЫГАНОВ: Говорили о том, какова должна быть Россия и люди должны ли жить только в мегаполисах или всё-таки везде. Я бы здесь, чуть-чуть в сторону отойдя, сказал ещё по поводу того, что жить за городом хорошо. Ведь нам достаточно долго говорили, что это не очень-то удобно, что это плохо, что это понижение качества жизни, в 1970-е, 1980-е, 1990-е годы. В 1990-е, может быть, стало популярно жить в пригородах Москвы и Петербурга, но и то не по всем направлениям. Прошедшая не так давно пандемия показала, что, оказывается, это удобно. И показала с другой стороны. Оказалось, что работает доставка, и человек может спокойно жить за городом, не переживая за качество тех товаров, которые он покупает.

А.СОЛОВЬЁВА: Кстати, как раз доставка стала более востребованной и активизировалась как раз в пандемию.

А.ЦЫГАНОВ: Это именно так. Плюс к этому оказалось, что если уж ты не можешь сходить в театр или опасаешься в кино и так далее, то за городом ты ничего не теряешь. И второй фактор, который тоже на это повлиял, удалённая работа. Мало того, сейчас в финансовом секторе как минимум и там, где не требуется постоянного присутствия, достаточно популярной остаётся удалённая работа и для части работников это конкурентное преимущество компании уже, которая такие условия предлагает.

А.СОЛОВЬЁВА: Как вы думаете, удалённая работа, продержится ли она в таких, собственно, масштабах или будут всё-таки опять возвращать людей в офисы, что уже начинается потихонечку.

А.ЦЫГАНОВ: Во-первых, возвращают, но, во-вторых, возвращают не полностью и не всех. В какой-то степени удалёнка будет сохраняться. Она удобна. Могу себе представить смешанные форматы, когда какое-то количество дней на неделе работник остаётся у себя дома, скорее всего, за городом, в каких-то маленьких городах. Например, Переславль-Залесский, где достаточно много сейчас живёт людей, кто удалённо работает в Москве. Такое действительно есть. На несколько дней приезжают на работу, может быть присутственный день раз или два в неделю, остальное время проводят дома и работают.

А.СОЛОВЬЁВА: Это мечта, если честно. Не жизнь, а мечта.

А.ЦЫГАНОВ: Для многих из нас, да. Есть минусы, тоже понимаем: человек отдаляется от коллектива, человек отдаляется от рабочих целей. С другой стороны, он может себе позволить поработать и поздним вечером, если надо, и не тратить время на поездки, ну вот компромисс какой-то. Когда какое-то количество дней вместе, а какое-то количество дней уже из дома или из коворгина, или ещё откуда-то, из более удобного, я думаю, да, это перспектива на ближайшие годы, а, скорее всего, навсегда.

А.СОЛОВЬЁВА: Вернёмся, собственно, к ипотеке, к основной теме. За два года накопить на 20-процентный взнос по ипотеке может лишь 8,3% работающего населения. Такие данные привёл РБК зампред правления «Сбербанка» Тарас Скворцов. Собственно, опять «Сбербанк», всё их аналитика.

Действительно, так всё, в общем-то, не радужно?

А.ЦЫГАНОВ: Ну, если бы было всё прекрасно, то мы бы жили в другой стране, в которой у каждого по отдельному дому, квартиры площадью от 100 метров и так далее.

На самом деле решение жилищного вопроса сложное во всём мире. Сейчас цифры по России привели. Есть цифры по Соединённым Штатам, где тоже у многих не хватает средств на приобретение собственного дома даже в ипотеку.

Говорить о том, что мы должны решить жилищный вопрос исключительно на основе ипотеки и на основании приобретения, было бы неверно. Всегда есть люди, кто не хочет купить, ну по каким-то своим причинам, кто не может и при всём желании этого не сможет. Особенности здоровья, особенности состояния, особенности профессии. И таким во всём мире помогают, приобретая социальное жильё, социальную аренду и так далее.

Но тем не менее на сегодня, когда мы говорим про доступность жилья, то это как минимум три фактора: это доход самого гражданина, это стоимость недвижимости и это процентная ставка по кредитованию. Доход, чем больше, тем лучше, чем ставка меньше — тем лучше, чем недвижимость дешевле — тем тоже лучше.

У нас сейчас получается, что достаточно дорогой кредит, мы видим, какая ставка, коммерческая действительно почти запредельная.

А.СОЛОВЬЁВА: Стоимость недвижимости тоже высокая.

А.ЦЫГАНОВ: Стоимость недвижимости тоже большая. Я вот это хотел прокомментировать, что это не результат стечения каких-то злобных обстоятельств или злобных сил, а, наверное, исторически сложившаяся ситуация.

Если такой экскурс возможен, то давайте вспомним, в советское время какие квартиры были, как их давали, на каких условиях. Первое, что они были всё-таки достаточно маленькие. Сейчас мы говорим про то, что строят студии маленькой площади, мини-квартиры и так далее. В советской практике легко можно найти квартиры около 30 метров и менее 30 однокомнатные.

А.СОЛОВЬЁВА: Есть. Они на рынке как раз.

А.ЦЫГАНОВ: Они на рынке есть и даже пользуются популярностью определённой. Давали по формуле «жильё бесплатно», но нужно было по формуле какой: N минус один. N — количество членов семьи, минус один — количество комнат. Но, подчеркну, на семью из одного человека, а это тоже семья, одиночка, всё-таки давалась однокомнатная квартира. То есть нельзя эту формулу применять в лоб во всех случаях. Для двух человек это однокомнатная квартира, для трёх — двухкомнатная.

А.СОЛОВЬЁВА: Выгоднее всего было быть одному, получается.

А.ЦЫГАНОВ: А потом выходить замуж или жениться.

А.СОЛОВЬЁВА: Да.

А.ЦЫГАНОВ: И получалось, что две квартиры и можно съехаться.

А.СОЛОВЬЁВА: Да. Это же вообще супер.

А.ЦЫГАНОВ: Но это такая долгосрочная стратегия, которая разбивалась о длинную очередь на жильё, которая могла тянуться десятилетия и больше. Но тем не менее советская практика привела к тому, что количество метров на душу населения в России маленькое и в большинстве случаев требуется разъезжаться, докупать и так далее. До современных стандартов качества жилья, до стандартов качественной жизни это не дотягивает.

А.СОЛОВЬЁВА: А какие сейчас современные стандарты качества жилья и сколько метров на человека у нас сейчас по стандарту должно быть в идеале?

А.ЦЫГАНОВ: Должно или хотелось бы? Вот здесь тоже две разницы. Потому что, когда мы говорим про современное регулирование, то не так давно стали требовать в Москве, чтобы квартиры были ни меньше 30 метров. Потому что стали строить студии аж по 12-14 метров.

А.СОЛОВЬЁВА: 18 я видела даже.

А.ЦЫГАНОВ: 12.

А.СОЛОВЬЁВА: 12 метров?

А.ЦЫГАНОВ: 12 метров. Такое тоже было. Да, это экстремум, но тем не менее это реальная практика. Вот появились эти ограничения. Для комфортной жизни, здесь уже лучше, конечно, у врача было бы спросить и даже психолога, но тем не менее, если мы смотрим мечты самих россиян, то это 70-80, а то и 100 метров на душу населения.

А.СОЛОВЬЁВА: На одного человека 70 метров?

А.ЦЫГАНОВ: Да. Нам далеко до этого. Это то, что хотелось бы людям.

А.СОЛОВЬЁВА: А есть где-то в мире вообще такие стандарты? Вот так живут в среднем, чтобы 70 метров было на человека?

А.ЦЫГАНОВ: В богатых странах такое бывает. Мало того, если мы представим себе жизнь в индивидуальном доме, современной семьи из трёх-четырёх человек, то оно примерно к этому придёт. Потому что здесь засчитаны будут и цокольный этаж, и подсобные помещения, и так далее. Это всё-таки не жилая, а общая площадь.

А.СОЛОВЬЁВА: Но это неплохо было бы, конечно, 70 метров. Но в условиях города, урбанизация, это же не осуществимо просто.

А.ЦЫГАНОВ: Это тяжело. Тяжело. Конечно же, это бы шла речь о малоэтажной застройке, о посёлках вокруг городов, к чему, собственно, Москва тоже в какой-то момент придёт.

Но могу сказать, что есть, где и меньше. Если мы посмотрим на нашего партнёра Китай, то там есть города, где существенно меньше приходится квадратных метров на душу. Даже когда мы говорим, Шанхай, может две картинки всплыть в памяти у человека. Один скажет на какое-то скопление непонятных строений, вот шанхайчики. А можно побывать в Шанхае и увидеть, что он сейчас совершенно другой, это высотные здания, но в котором тоже встречаются небольшие квартиры, очень небольшие.

А.СОЛОВЬЁВА: Слушатели пишут, Сергей: «Мне бы 70 метров хватило бы на семью из четырёх человек». В принципе, невысокие такие требования у людей.

А.ЦЫГАНОВ: Я тоже прокомментирую. Если мы вспомним Булгакова с его извечной фразой, которую слушатели, я думаю, сами вспомнят, то тогда ведь переселялись из деревень в комнаты. Мы можем подумать, как ужасно, почему люди с такой радостью в эти комнаты переселялись и были счастливы.

А.СОЛОВЬЁВА: Коммуналки.

А.ЦЫГАНОВ: Коммуналки. А давайте посмотрим, какое был обеспечение жильём в Российской империи. Откуда, собственно говоря, родом были современники Булгакова? Из деревень переезжали в крупные города. Маленькие избы, площадью небольшой, где жили большие семьи, и при хорошем раскладе у человека была своя лавка.

А.СОЛОВЬЁВА: В одной комнате они все жили.

А.ЦЫГАНОВ: В одной комнате. Это одна изба, одна комната. И, переезжая в комнату в городе, они улучшали свои жилищные условия, потому что жили уже вдвоём, пока там дети родятся, вырастут и так далее. И, если мы смотрим довоенную практику, то оказывается, что семьи из четырёх, пяти человек спокойно и счастливо жили в этих комнатах. Но возвращаться, наверное, в эту эпоху нам не хотелось бы.

А.СОЛОВЬЁВА: Но, знаете ли, когда они получали квартиры в этих пресловутых хрущёвках, которые сейчас сносят, люди были счастливы безмерно.

А.ЦЫГАНОВ: Да. Мало того, я буквально неделю назад был в районе Зюзино, который является таким пионером по хрущёвкам в Москве. Там недалеко, в другом микрорайоне, находится улица Гримау, где первая хрущёвка была построена, отмечу, не пяти, а четырёхэтажная, и она стоит до сих пор.

А.СОЛОВЬЁВА: Это панельная?

А.ЦЫГАНОВ: Панельная, да. Как некий раритет её даже, насколько я понимаю, хотят сохранить как памятник. Боюсь ошибиться даже в этом. Но памятник коммунального быта Москвы 1960-х годов было бы здорово устроить там.

Туда переезжали. Действительно, люди были счастливы, но это всё-таки была временная мера, и, переезжая, они это тоже знали.

А.СОЛОВЬЁВА: Более чем две трети россиян, 70%, планирующие покупку недвижимости, отложили её приобретение на два-три года. 17% перенесли срок покупки аж на пять лет и более. То есть в общей сложности 87% россиян не готовы сейчас покупать квартиры. Это данные исследования аналитической компании Frank RG.

О чём это вообще говорит? Что будет с ценами на квартиры? Вот они сейчас не готовы покупать. Но все прогнозы говорят о том, что уже в будущем году опять цены на квартиры ещё вырастут как минимум на 10-15%.

А.ЦЫГАНОВ: Вы знаете, это говорит о намерениях, но не о делах. Социология всегда показывает настроения, всегда показывает некое отношение к тому или иному явлению, иногда даже социально одобряемое. Но не всегда скажет о том, что реально будет делать человек в тех или иных условиях. Он может принять другое решение. Я знаю людей, кто на протяжении последних 15 лет говорят о том, что рынок перегрет, квартиры безобразно дороги, поэтому покупать не будем.

А.СОЛОВЬЁВА: Уже 15 лет не покупают поэтому.

А.ЦЫГАНОВ: Да, 15 лет живут. Даже один говорил про то, что, а здорово было бы купить квартиру в Минске, потому что там дешевле и лучше.

А.СОЛОВЬЁВА: Там сейчас уже, по-моему, тоже выросли цены, насколько я знаю, в Минске.

А.ЦЫГАНОВ: К сожалению, так. Мало того, я не хочу призывать к покупкам, вот услышьте правильно, но если мы посмотрим на историческую перспективу, то недвижимость, как правило, всё-таки дорожает. Это тот актив, который как минимум защищённый, а как максимум он ещё и дорожает с течением времени.

Поэтому говорить о том, что люди не собираются покупать, хотят подождать, выждать лучших времён, скорее, это говорит не о том, что у них пропала потребность, и не о том, что они не думают, как купить. Они просто хотят осмотреться, понять, понять тот же самый образ будущего, куда они хотят или все вместе, или в розницу, но каким-то образом попасть и насколько они хотят в этом образе себя видеть.

А.СОЛОВЬЁВА: У нас сегодня в гостях заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве Российской Федерации профессор Александр Цыганов.

Почитаю, что пишут слушатели. Спрашивают: «Почему государство не хочет вводить социальное жилье? Денег нет или желания?» Ведь оно же есть, социальное жильё.

А.ЦЫГАНОВ: Есть. Социальное жильё есть, есть очередь. Не буду говорить, что она идёт быстро, достаточно медленно, но тем не менее социальное жильё в крупных городах строится. Плюс есть практика перераспределения выморочного жилья. Печальная тема, но она тоже есть, когда оказывается, что либо это не приватизированное жильё, и в нём нет уже прописанных по естественным причинам, или когда это в собственности, но нет наследников, такие случаи тоже бывают. Такое жильё тоже может перераспределяться по социальной очереди. Это есть.

А.СОЛОВЬЁВА: Социальное жильё, я так понимаю, его потом нельзя продать.

А.ЦЫГАНОВ: Его нужно приватизировать, а потом можно будет продать.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть можно приватизировать?

А.ЦЫГАНОВ: Его до сих пор можно приватизировать, и это определённая проблема. С одной стороны, давайте посмотрим, вот человек стоит в очереди давно. Когда приватизация только-только начиналась, например, он встал на очередь. Почему его нужно лишать права на приватизацию? Он свой кусочек пирога тоже должен получить. С другой стороны, до тех пор, пока есть возможность приватизации таковых квартир, то перераспределять по социальной очереди будут всё меньше, меньше и меньше. То есть надо постоянно увеличивать количество жилья.

А.СОЛОВЬЁВА: Насколько я знаю, в Москве люди, которые стоят в этой очереди, они в границах старой Москвы уже это социальное жильё не получат. Это, скорее всего, будет либо Новая Москва, либо ближайшее Подмосковье.

А.ЦЫГАНОВ: Здесь мне уже чуть сложнее прокомментировать, потому что нужно смотреть на правила постановки на учёт и распределения жилья. Единственное скажу, что они открыты и их можно посмотреть на сайте правительства Москвы, немножко покопавшись, но найдётся.

Наверное, это будут всё-таки не самые лучшие локации. Рассчитывать на то, что социальное жильё массовое будет строиться на Арбате, наверное, явно не при нашей жизни. Но тем не менее это жильё, в котором можно жить и оно достаточно комфортное.

А.СОЛОВЬЁВА: Интересная тема — класс возводимого в Москве жилья. Сейчас про Москву поговорим конкретно. За последний год доля доступных новостроек в старых границах Москвы упала примерно до 30%. Это значение стало минимальным за всю историю московского рынка коммерческого жилья. Что значит доступные новостройки? Это жильё, раньше оно называлось эконом-класса, сейчас его переименовали в комфорт-класс. Это, собственно, жильё комфорт-класса, которое уже практически не строят в старых границах, в пределах МКАДа.

А.ЦЫГАНОВ: Здесь сначала стоит оговориться, какое жильё доступное или недоступное. Если это жильё будет бизнес-класса, но по доступной цене, оно же всё равно будет доступно. Скорее, речь идёт о том, что в Москве, в пределах старой Москвы, нет застройки панельного и блочного жилья, это так. Но могу единственное сказать, что последние квартиры в панельных домах распродаются, например, в районе метро «Академическая».

А.СОЛОВЬЁВА: То есть до сих пор строят панельные дома?

А.ЦЫГАНОВ: Это дома, постройки уже, наверное, более чем пятилетней давности, но эти квартиры периодически появляются в продаже либо от правительства Москвы, либо от каких-то аффилированных структур, по ряду причин они просто задержались и не были реализованы вовремя. Но тем не менее панельных или блочных домов нет. Это наиболее бюджетные варианты строительства. Быстрые, бюджетные, с рядом нареканий, но тем не менее это достаточно комфортное жильё. Я уверен, что у нас большая часть слушателей сейчас живут в таких домах — панельных, блочных, построенных в 1970-е, 1980-е и в 1990-е годы, но их решили строить уже в пределах, может быть, Новой Москвы, Подмосковья и так далее.

Когда мы говорим о старой Москве, то это в основном всё-таки монолитное домостроение, и дома, что мы называем комфорт плюс, они строятся на самом деле по программе реновации. Это комплексного развития территории, где-то по реновации связанные с пятиэтажками. И строятся в разных районах, в разных местах. Я бы тоже обратил внимание слушателей, кому это интересно и важно, посмотреть можно на сайтах правительства Москвы и увидеть, по каким адресам предполагается строительство новых домов, на каких условиях будут предоставляться квартиры, только ли по реновации жителям хрущёвок или аварийных домов, или в них можно будет купить квартиру. Но, как правило, это можно будет сделать на конкурсе, который организуют для реализации муниципального имущества. При этом никто не запрещает, наоборот, стимулируют, поощряют приобретать квартиры у застройщиков.

В границах старой Москвы довольно много застройки и в новых районах, и в старых, и в центре города бывает строительство, но скорее уже, хотел сказать, точечное, но у этого термина есть неприятная коннотация. Строительство идёт во всех районах, где-то больше, где-то меньше. Но соглашусь, что если мы хотим жить в центре города, то за это придётся платить больше. Во всём мире это так и Москва не исключение.

А.СОЛОВЬЁВА: Во всём мире, вот тут я, кстати говоря, поспорю. Во многих развитых странах как раз люди живут в пригородах в основном, а центр, он такой, менее жилой.

А.ЦЫГАНОВ: Он деловой. Но всегда есть жилые районы, которые достаточно дороги.

А.СОЛОВЬЁВА: Не везде. В каких-то странах — да, в каких-то — нет. От чего это зависит, непонятно, видимо, какие-то традиции стран. Где-то, наоборот, в центре живут мигранты, например, такое тоже есть.

А.ЦЫГАНОВ: Опять же, может быть даже такое в одной и той же стране, где в одном из городов с видом на центральный парк квартиры будут очень дорогие, а где-то центр, действительно думают, чем же его занять. Это какие-нибудь города ржавого пояса, где и мигрантов много, и приличных домов не осталось, приличных жителей, если такой термин корректен, тоже не осталось.

А.СОЛОВЬЁВА: Это, скорее всего, применительно к США, вот у них такая история. Вот у них в центре как раз не живут, у них всё наоборот.

А.ЦЫГАНОВ: Далеко не всегда.

А.СОЛОВЬЁВА: У них, наоборот, престижно жить в пригороде в своём доме. Исключение — это Нью-Йорк. Нью-Йорк, да, это мегаполис.

«Один из путей снижения стоимости жилья — это выход на рынок строительства и недвижимости государственных домостроительных холдингов, которые станут серьёзными конкурентами частным девелоперам», — пишет Юстас.

А.ЦЫГАНОВ: Ну, упование на государство является, наверное, определяющей доминантой русского человека. Патернализм всегда был и, я думаю, надолго останется. Спешу разочаровать. Государство участвует в застройке и есть направления капитального строительства города Москвы, и другие застройщики в других городах. Я бы не сказал, что это на сегодня до такой степени влияет на рынок. Повлияла бы серьёзнее конкуренция среди застройщиков, частных, государственных — любых. Но конкурентная среда всегда способствует снижению цен. Я думаю, этот закон разъяснять не нужно. Плюс к этому можно говорить о том, что упростить процедуру выделения земли, подведения коммуникаций и так далее. Вопросы сложные. Если бы были лёгкие, их решили бы давно. Их произнести легко, решить сложно.

А.СОЛОВЬЁВА: Если говорить конкретно о Москве, здесь, собственно, какие основные проблемы в строительстве жилья, улучшения жилищных условий?

А.ЦЫГАНОВ: Проблемы для кого?

А.СОЛОВЬЁВА: Для меня как потребителя, допустим, для обывателя.

А.ЦЫГАНОВ: То, что Москва популярный город, сюда стекаются и деньги, и люди, и зачастую у обычного москвича просто реально не хватает возможностей для того, чтобы купить квартиру себе. К примеру, мы можем увидеть застройку в пределах Третьего кольца, что достаточно привлекательно для многих, многим представляется, что это центр города сложившийся. Я бы сказал так, в границах Москвы 1930-х годов, если посмотреть исторически.

Покупателей немосквичей довольно-таки много, и этот навес, он есть. Навес того, что в Москве жить комфортно. Мы же радуемся, что в нашем городе жить комфортно. Чего же удивляться, что в него хотят приехать люди из других городов? Это свойственно людям — жить там, где лучше. Но, приезжая сюда, они везут с собой деньги, это раскручивает спираль по тому, как недвижимость становится дороже. Это не уникально для Москвы. Это во многих крупных городах мира происходит.

А.СОЛОВЬЁВА: Собственно, надеяться на то, что, условно, в Москве, да и вообще во всей России могут цены на недвижимость снизиться, некоторые экономисты дают такие прогнозы. Это какой-то популизм, желание на себя обратить внимание?

А.ЦЫГАНОВ: Это желание обратить внимание на факторы, которые действуют. Потому что я отчасти могу согласиться и сейчас попробую пояснить.

Первое — никто не меняет те демографические тренды, которые есть. Они сложились. Можно их притормозить, можно попытаться поменять, в каких-то случаях это даже получится, но в целом ни демографические переходы свершившиеся не отменить, ни желания жить лучше тоже, наверное, отменить даже было бы глупо. Но тем не менее, если у нас снижается количество жителей, то можно предположить, что в какой-то момент квартиры будут излишними.

Я даже приведу пример. Воркута и города на Севере, где, наверное, сегодня уже за 50 тысяч рублей квартиру не купишь, но это будет сумма всё равно небольшая.

А.СОЛОВЬЁВА: Но там экстремальные ещё природные условия, климатические.

А.ЦЫГАНОВ: Идём дальше. Можно ли себе такое представить в Москве или Санкт-Петербурге? В каких-то случаях, я пока не готов дать такие локации и сказать, куда надо бежать, но мы можем представить формирование социальных или национальных гетто. Неудачная локация, туда неудобно ехать, транспортная недоступность, нет хороших домов, и застройка оставляет желать сильно лучшего, она может быть даже относительно современной. Человейники 40-50-этажные, впритык друг к другу, где внизу уже кажется, что ты на дне какого-то глубокого каньона, на этажах по 40 квартир и при этом все они студии или однокомнатные. Все шансы сформировать гетто присутствуют.

А.СОЛОВЬЁВА: А у нас есть действительно такие дома, с таким количеством?

А.ЦЫГАНОВ: Я огрубил, но в пределе такое есть. Это пригороды и Москвы, и Санкт-Петербурга. Вот там предположить, что в какой-то момент и относительно близкий, не завтра, но тем не менее относительно близкий, цены не будут расти и начнут снижаться, да.

Плюс к этому, если мы посмотрим на застройку в крупных городах, она ведь шла волнами. Есть дореволюционные дома, их мало, есть сталинские, они относительно популярны, но не забываем, что в них часто бывают деревянные перекрытия, их придётся реновировать, и комфортность жизни там часто снижается. Ещё хрущёвки, с которыми сейчас пытаются бороться, где-то успешно, где-то менее успешно. Но дальше пойдёт волна брежневок. 9-12-этажные дома не очень-то комфортной планировки, не очень-то удобно расположены, зачастую где-то рядом с метро, а где-то от метро ты полчаса пешочком, а то и на транспорте. Вот в таких домах жильё будет дешеветь. Необязательно в абсолютных цифрах. Мы понимаем, что экономика развивается, инфляция есть и необязательно мы увидим, что квартира стоила десять миллионов, она вдруг станет восемь. Ну в какой-то момент просто десять миллионов станут более доступны.

А.СОЛОВЬЁВА: Просто они не будут расти в цене.

А.ЦЫГАНОВ: Они не будут расти в цене, но могут и подешеветь. На самом деле такие прецеденты есть. Но это неудачные, подчеркну ещё раз, неудачные локации, неудачные планировки и дома, которые на сегодня назвать современными уже будет сложно.

А.СОЛОВЬЁВА: В целом есть, конечно, такие дома в Москве. Но, что касается Москвы, если брать конкретно Москву, то здесь всё-таки Сергей Собянин уже заявлял, что эти дома, в принципе, пойдут тоже под реновацию.

А.ЦЫГАНОВ: Это вопрос, когда.

А.СОЛОВЬЁВА: Когда-нибудь. Главное — дожить до этого момента.

Ещё какая проблема? Ввод жилья в России по итогам 2025 года составит не менее 105 миллионов квадратных метров и это ещё ничего, это ещё нормально. Но в будущем ситуация видится более тревожной. Это заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Разрешений на строительство новых домов выдано уже на 22% меньше, плюс те, которые выданы, это примерно 25% выданных решений на строительство, не реализуются. То есть людям выдают, девелоперам, эти разрешения, а они не строят дома.

Собственно, к чему это может привести? Просто есть такая проблема, что мало вводится жилья у нас, если брать всю страну и потребности в этом новом жилье. Хуснуллин уже об этом говорил и раньше, что реально у нас мало просто вводится жилья.

А.ЦЫГАНОВ: Мало того, в этой цифре существенная часть — это индивидуальное жилищное строительство. Это те дома, которые мы сами себе возводим, а зачастую это те дачи, которые возводились задолго до этого, но которые сейчас легализовались как индивидуальное жилищное строительство.

Почему такое происходит? Почему кто-то берёт разрешение и не строит? Это длинный процесс. Просили, может быть, несколько лет назад, получили сейчас и решили притормозить, понимая, что какой-то момент, не самый удачный. Мы видим, что спрос потенциальный есть, но платёжеспособность просто снижалась. Недаром существенная часть сделок купли-продажи приходится на новостройки, а в них ещё более существенная часть на льготные программы. Это понятно, таким образом решаются жилищные проблемы, и люди признательны, они могут себе позволить, если могут купить такое жильё. Но застройщики же тоже смотрят. Смотрят на предмет того, что если спрос, платёжеспособность для них каким-то боком кажется не такой большой, как им хотелось бы, они начинают снижать предложения. Это позволяет поддержать уровень цен.

Вице-премьер совершенно справедливо показывает, что, если у нас в 2022-2023 годах снижалось количество новостроек, которые были только-только в стадии чистого поля, в проектировании, в нулевом цикле и так далее, то ожидать, что введут то, чего не было, довольно-таки странно. К чему может привести? Кредитная ставка снижается…

А.СОЛОВЬЁВА: К росту цен.

А.ЦЫГАНОВ: Ключевая ставка снижается, мы видели это, и весь потенциал по тому, что она будет снижаться дальше, Центробанком и правительством озвучивается. Коль скоро снижается, то ипотечная ставка тоже снизится. При наличии, а я здесь подчеркну, что сейчас огромный навес потенциального спроса на недвижимость, потенциального, при первой возможности он реализуется. Если квартир мало, а желающих много, то цены растут. Это совершенно обычный закон рынка.

А.СОЛОВЬЁВА: Может ли повториться та же ситуация, которая была после пандемии…

А.ЦЫГАНОВ: Напоследок пандемии. Это ещё во время пандемии было. Сложилось из-за чего? Собственно говоря, если вспомним самое начало, люди не могли посмотреть квартиры, люди не могли пойти в банк получить кредит, все всего опасались и всё встало. И ведь проблема-то не только в том, что люди не приобретают жильё. Проблема в том, а куда строителей, которых несколько сотен тысяч, отправлять, на что они будут жить, куда девать мигрантов, которые работают. Их что, эшелонами надо было отправлять на родину? Где эти эшелоны взять? И поддержали потребность людей в жилье, и потребность поддержки строительной отрасли. Беда только в том, что ещё нужно было позаботиться (это легко сказать, но тяжело сделать, ещё раз подчеркну) о конкуренции между застройщиками.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть у нас это проблема.

А.ЦЫГАНОВ: Рост предложений не поспевает за ростом спроса, и основы этого были заложены той практикой, которая была на протяжении XX века и начала XXI. У нас не так много жилья в каждой семье, как хотелось бы, и оно не того качества.

А.СОЛОВЬЁВА: Не могу не задать вопрос, поскольку у нас уже не так много времени осталось до конца эфира. Это всех волнует, естественно, все эти мошеннические схемы. В этом году вдруг такой всплеск интереса к этой теме, «бабушкины схемы» её назвали. Бывают, наверное, и дедушки, но в основном это бабушки.

Предлагаются разные способы решения. В Госдуму внесли законопроект о «периоде охлаждения» при продаже квартир. То есть предполагается, что госрегистрация сделки будет проводиться только через семь дней после заключения договора купли-продажи. Как вы считаете, всё это как-то может реально переломить ситуацию? И ещё я скажу по этой теме, что, конечно, масштабы-то всё-таки преувеличены. Масштабы преувеличены, потому что, по данным МВД, около сотни таких дел фиксируются в год. Всё-таки, конечно, никакие не тысячи, просто привлекается внимание повышенное к каждому такому делу.

А.ЦЫГАНОВ: Несколько сотен дел всё равно достаточно много.

А.СОЛОВЬЁВА: Конечно. И достаточно того, чтобы испугать людей, а многие уже испугались.

А.ЦЫГАНОВ: Скажу больше. В жизни человека, как правило, происходит одна сделка с недвижимостью, редко больше, но это одна сделка. Представим, что в эту одну сделку как раз человек влетел в такую ситуацию.

А.СОЛОВЬЁВА: Это кошмар просто.

А.ЦЫГАНОВ: Это кошмар. Потому что ни денег, ни квартиры. В чём главная проблема? Наш Гражданский кодекс позволяет сделку, которая была совершена под обманом, в заблуждении и так далее, аннулировать. Казалось бы, возвращаются деньги, и человек спокойно покупает себе другое жильё. Но это казалось бы. Потому что у продавца этих денег уже нет: либо он их отдал под воздействием преступников, либо сам является таковым, такое, к сожалению, тоже бывает, и вернуть эти деньги не представляется возможным.

Другая проблема, которую тоже нужно учесть, если это прошло время, год, два, а то и три, пока сроки давности действуют, то, возможно, квартиры подорожали, и человеку уже купить на эти деньги, даже если они вдруг возвращаются, что маловероятно, но бывает, купить уже довольно-таки сложно другую квартиру.

Поэтому «период охлаждения» штука хорошая, но она, к сожалению, не спасёт до конца. Почему хорошая? За это время преступники, которые выманивают деньги у жертвы, вполне возможно, отойдут в сторону. Даже если мы вспомним фильм, который, я думаю, большинство наших слушателей видели, фильм «Красотка», то там ведь смысл-то его экономический не про бракосочетание, а про жизнь рейдеров, которые стремились всё сделать как можно быстрее. Торопились, торопились, торопились, в итоге не успели и перешли в разряд хороших инвесторов. Вот если мы преступника задержим, и он потеряет контроль… А там социальная инженерия заключается в том, что звонки следуют один за другим и постоянно даются инструкции, делай так, делай так, делай так, а тут неделю какую инструкцию давать? Звонить каждую минуту и говорить: жди, спокойно сиди, не высовывайся. Человеку это надоест. Расчёт на то, что схема провалится, и либо человек скажет, я не хочу продавать квартиру, все разошлись. И то вопрос, всё-таки какие-то потери на это будут. Либо он реально хочет продать, у него есть, что делать. Но кардинально полностью эту проблему не решить.

Представим себе ситуацию худшую, когда продавец, находящийся пусть в преклонном возрасте, достойном уважения и так далее, задумал прокатить такую схему. Продать квартиру или машину, такое тоже уже появилось, вернуть себе деньги, и квартиру не вернуть, и деньги не вернуть, остаться и при том, и при другом, потом ещё себя банкротом объявит.

А.СОЛОВЬЁВА: Это замечательно просто. А что же делать?

А.ЦЫГАНОВ: Здесь уже делать… Наверное, пересматривать законодательство, не в плане Гражданского кодекса и даже не Уголовного, который здесь просматривается, но в отношении регистрации, в отношении того, как защитить права добросовестного приобретателя. У государства здесь сил и средств хватит. Может быть, предоставлять другую квартиру и так далее. Плюс к этому, возможно, проводить сделки с пожилыми все через органы опеки и попечительства. Это тоже охладит, потому что это время, это сбор справок, это доказательство намерений, показ, куда же человек переедет, где зарегистрируется и как будет жить.

Ну и плюс ко всему, очевидно, мы должны ждать решения Верховного суда, не только в отношении известного случая, но и в целом разъяснения, постановление пленума, возможно, которое покажет, как защищаются права собственника и как защищаются права добросовестного приобретателя.

Вот по поводу прав собственника тоже скажу, почему это важно. Представим ситуацию, когда супружеская пара живёт в мире и счастье, но кто-то один продаёт квартиру, вторая половина об этом узнаёт спустя время и говорит: а где же моя доля?

А.СОЛОВЬЁВА: Разве так возможно?

А.ЦЫГАНОВ: Так возможно. Если есть брачный контракт, то всё чисто. Если этого брачного контракта нет, то, вообще говоря, квартира, оформленная на одного из супругов, он может продать. Не вполне чистая схема, но такие случаи бывают. Вторая половина хочет свою половину получить. Кого защищать будем? Продавца? Покупателя? Или вторую половину? Здесь вопросов много и просто так сказать, что мы больше никому возвращать не будем, тоже не получится.

А.СОЛОВЬЁВА: То есть надо работать в этом направлении, видимо, какое-то солидарное решение принимать.

А.ЦЫГАНОВ: Только так.

А.СОЛОВЬЁВА: Спасибо вам большое, Александр Андреевич. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве Российской Федерации, профессор был сегодня в эфире программы «Умные парни». Спасибо большое за интересную беседу. Слушатели очень много писали, даже у меня нет времени просто всё это прочитать.