Е.ВОЛГИНА: 15 часов 5 минут в столице. Радиостанция «Говорит Москва». 94.8. У микрофона Евгения Волгина. Мы с вами в программе «Умные парни». К нам пришёл Константин Апрелев, основатель Российской гильдии риелторов. Здравствуйте, Константин Николаевич.

К.АПРЕЛЕВ: Здравствуйте всем.

Е.ВОЛГИНА: Естественно, все же знают, почему мы позвали Константина Николаевича сюда. Потому что Верховный суд вынес определение, оно уже есть, говорят, что сегодня сайт Верховного суда, кстати, лёг, потому что не выдержал наплыва людей. Точнее, опубликовал вот это определение, 25 листов там было, решение по поводу вот это дела, так называемого дела Долиной с квартирой в Хамовниках. Там, в общем, очень интересное, конечно, чтиво.

Но интересно что? Очень много сразу здесь аспектов таких. По моим ощущениям, Верховный суд вынес определение, и суть там была описана ровно такая, какая и должна была быть изначально. Но почему-то там всё закрутилось, завертелось и в какой-то момент даже покупательницу квартиры сделали ответственной за то, что она там что-то недосмотрела, потом, оказывается, она должна была с мошенников взыскивать, хотя мошенники не сторона этого дела. Но очень многие, конечно, напугались на рынке. Я думаю, что вы видели вот эти ещё коллективные обращения людей в соцсетях, что, оказывается, это какая-то системная проблема. Это вот недавно выяснилось или это было всегда?

К.АПРЕЛЕВ: Нет. На самом деле я хочу сказать, что вот это по сути уже пятая волна атаки на статус добросовестного приобретателя за всю нашу новую историю развития законодательства.

Хочу напомнить, что именно Конституционный суд в 2003 году принял решение о том, что появилось вообще понятие добросовестного приобретателя. Кстати, мы благодарны именно этим Морщаковой Тамаре Георгиевне, которая была тогда судьёй Конституционного суда Российской Федерации. Именно она эту тему подняла и эта тема появилась.

Потому что было очень много нарушений прав, связанных с приватизацией третьих лиц. Потом мы столкнулись с волной наследственных дел и прав членов семей. Потом мы столкнулись с действиями по доверенности от имени собственников непонятными людьми, собственно говоря, действия, по сути, в состоянии аффекта. И вот это новая волна, по сути, почти девятый вал, но я думаю, что мы её преодолели, потому что Верховный суд сделал максимально публичным это. Это здорово.

На самом деле в практике Верховного суда и раньше были публичные заседания, но другое дело, что здесь оно было публичным и на самом деле просто трансляцию посмотрели 122 тысячи. В этот же день посмотрели более полумиллиона людей. То есть интерес был очень большой действительно, потому что это было вопиющее нарушение прав на самом деле.

Е.ВОЛГИНА: Прав покупателя.

К.АПРЕЛЕВ: Добросовестного приобретателя. Потому что была проигнорирована двусторонняя реституция. Есть добросовестный приобретатель, но тем не менее проигнорирована двусторонняя реституция, в которой однозначно деньги против стульев.

Е.ВОЛГИНА: По сути, да. Если мы возвращаем стулья, верните деньги.

К.АПРЕЛЕВ: Если вы возвращаете квартиру, то это можно сделать только в том случае, если тут же, именно тут же, в моменте возвращаются деньги.

Е.ВОЛГИНА: С вашей точки зрения, почему в целом вдруг то, что уже было прописано в ГК, в каких-то других нормативных актах, и про двойную реституцию речь идёт, и про то, что добросовестный приобретатель, у нас тоже есть такой статус, всё это есть, но оно вот так всё закрутилось, завертелось.

К.АПРЕЛЕВ: Потому что, с одной стороны, конечно, есть как бы некое такое понятие социальной справедливости по отношению к пожилым людям, которых мы уважаем, как бы мы уважаем их историю, их роль в обществе в нашем. Возможно, лишение единственного жилья пожилых людей — это такая моральная история непростая для судов. Я вот только этим могу эту историю оправдать. Потому что всё остальное на самом деле не очень понятно. Ну и на самом деле, когда бабушку, которая поджигает военкомат, всё равно сажают, но снижают срок, потому что она была в состоянии аффекта, не потому что она была бабушка, а в состоянии аффекта, то здесь почему-то полностью возвращают квартиру и не принимается решение о возврате денег.

Причём очень хорошо, что было поручение трём коллегиям собрать всю информацию, связанную с судебной практикой, для того, чтобы её проанализировать. Потому что на фоне этих событий появился вал таких дел, в которых суды принимали решения не в пользу добросовестных приобретателей.

Е.ВОЛГИНА: И игнорировали двойную реституцию.

К.АПРЕЛЕВ: Причём, если посмотреть статистику МВД, собственно говоря, она содержит следующее: 20% принимало решение о сохранении прав за добросовестным приобретателем в случае признания его добросовестным, я подчёркиваю, это важно, и 80% возвращали квартиру, не принимая решения об одновременной реституции. При этом 40% вообще не поднимали вопрос о реституции, то есть вернули и вернули квартиру, а что там с деньгами, которые уплачены, идите разбирайтесь за стенами суда.

Е.ВОЛГИНА: Идите к мошенникам, буквально так говорили.

К.АПРЕЛЕВ: А в остальных 40% примерно не обеспечивали двустороннюю реституцию одновременную, а говорили, ну, вот те деньги, которые вы сможете взыскать с человека, попробуйте взыскать, в рассрочку…

Е.ВОЛГИНА: Но это вообще очень странная, конечно, история.

К.АПРЕЛЕВ: Очень странное решение. Но на самом деле мы впервые столкнулись с таким валом мошенничества телефонного и вот такой атаки на население и наиболее незащищённую категорию людей, одиноких, крайне пожилых людей, потерявших единственное жильё.

Е.ВОЛГИНА: Но, справедливости ради, по такой же логике, вот люди, сколько кредитов брали, потому что мошенники их разводили, а человек не может прийти в банк и сказать, ой, я больше не буду, потому что я брал это под действием мошеннической схемы, НЛП, гипноз, заговор, всё что угодно.

К.АПРЕЛЕВ: Это примерно то же самое, что в ресторане поужинать и сказать, что я бы не прав, верните деньги.

Е.ВОЛГИНА: У меня был стресс, я его заедал, примерно так.

Как это вообще на рынке скажется, как вы думаете? Потому что многие были прям напуганы вторичкой. Здесь же ещё акцентировали внимание, что пожилые люди, бабушка, дедушка. Ну, во-первых, нет такого юридического понятия, есть справки. Я буду чего-то продавать, тоже справки буду, наверное, какие-то получать. Здесь какие основные сложности вы видите на рынке теперь?

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле то, что всё-таки решение было очень оперативным — здорово. Не только то, что оно было публичным, а на самом деле 27 ноября только состоялось заседание кассационного суда несправедливого, будем так говорить, и уже второго, третьего появилось заявление, и Верховный суд уже истребовал все документы материалов дела. Рассмотрение состоялось достаточно быстро, 16-го, получается. 25-го уже назначен следующий арбитражный суд. То есть оперативность очень высокая, степень публичности и обсуждения в суде публичное — тоже здорово.

Почему это хорошо и как это повлияет на рынок? На самом деле понятно, что у нас нет прецедентного права, и решение по одному делу не может быть использовано для решения по всем остальным делам.

Е.ВОЛГИНА: Но у нас есть судебная практика.

К.АПРЕЛЕВ: Да, но у нас есть судебная практика, и на самом деле для этого Верховному суду нужно сейчас обобщить судебную практику. Я надеюсь, что всё-таки будет проведён пленум Верховного суда, который закрепит вот эти все моменты, связанные с обязательностью рассмотрения двусторонней реституции, в неизбежности рассмотрения этого процесса. В противном случае невозможно защитить фундамент вообще частной собственности, как института прав в стране.

Е.ВОЛГИНА: Что с ним можно что-то делать.

К.АПРЕЛЕВ: Конечно. Поэтому здесь как бы всё достаточно понятно и прозрачно. Другое дело, что если бы мы этот процесс затянули и вот сейчас его не разрешили… Понятно, что 19-го числа этот вопрос бы всплыл и, на мой взгляд, у Верховного суда выбора не было в этой ситуации. Потому что вот эта публичная волна именно недоверия к судебной системе гражданского общества, в общем, поднялась достаточно серьёзно. Конечно, это, в принципе, угрожало уже публичному пространству достаточно серьёзно.

Е.ВОЛГИНА: Но и недвижимость всё-таки — это священная корова в нашей стране.

К.АПРЕЛЕВ: Не просто священная корова, это вообще институт, на котором зиждутся все права.

Е.ВОЛГИНА: Как вы считаете, как это дело влияет на риелторскую деятельность? Потому что к риелторам теперь вопросов тоже много.

К.АПРЕЛЕВ: Доотвечу предыдущий вопрос. Там главный вопрос был в том, что с учётом вот этой негативной публичной долинской истории уже начали появляться прецеденты совершенно другого характера. Когда люди, понимая, что им ничто не грозит, и они могут развернуть сделку назад, начали поддаваться уже и на другие, собственно говоря, уговоры родственников, мошенников, недобросовестных адвокатов, недобросовестных юристов. Вот этот снежный ком начал бы превращаться вообще в снежную лавину. Поэтому здорово, что выбита вот эта основа того, что можно продать недвижимость, а потом сослаться на то, что я все деньги передал мошенникам. А самая главная проблема была в том, что в суде человек, ссылаясь на то, что он обратился в следственные органы, потому что передал деньги мошенникам, практически не было задачи, ему судом поставленной, доказывания того, при каких обстоятельствах и как он эти деньги потерял.

Е.ВОЛГИНА: А это невозможно доказать.

К.АПРЕЛЕВ: Это вот могло вызвать на самом деле снежную лавину. Поэтому, конечно, люди на рынке напряглись. С точки зрения риелторской деятельности, все вот эти риски с пожилыми, одинокими людьми, продающими единственное жильё, они давным-давно риелторами купировались и рекомендовались, и рекомендации создавались для населения. Но теперь население уже не просто ждёт от риелторов этого, а оно знает, что нужно этот вопрос однозначно ставить. Вот это изменилось на рынке, во-первых.

Во-вторых, конечно, последние три месяца практически люди, которые смотрели покупку жилья на вторичном рынке, задавали три вопроса: человек пожилой, крайне пожилой, это единственное жильё? Собственно говоря, вот эти все вопросы просто исключали из информационного пространства просмотры таких квартир.

Е.ВОЛГИНА: Но, с другой стороны, Константин Николаевич, мало ли у людей какие есть обстоятельства жизненные. Это получается, мы бы пришли к тому, что у нас только сделки по формату альтернативы могли бы происходить? Вот здесь эта цепочка из трёх, четырёх человек и всё.

К.АПРЕЛЕВ: Вот этой рискованной категории на самом деле одна десятая процента всех объёмов предложений на рынке.

Е.ВОЛГИНА: Но очень громкая, согласитесь.

К.АПРЕЛЕВ: Нет, понятно. На самом деле отказ покупателя, это мера, не решающая проблему в полной мере, потому что там появились уже и 46-летние бабушки, скажем, в Петербурге, которые решили то же самое, выстроить такую же модель поведения на рынке после продажи недвижимости. А с учётом того, что за последние четыре года цены почти в два раза изменились на рынке, вот эти соблазны экономические, к сожалению, начинали подталкивать общество к тому, чтобы устроить эту чехарду с судебными процессами и со всеми делами. На самом деле, когда идут разговоры о том, а зачем брать тогда справки вот эти ПНД, НД, а зачем проводить соответствие рыночности и оценки предложения квартиры, а зачем запрашивать истории перехода права собственности.

Е.ВОЛГИНА: Для суда. Потому что у нас в суде работают бумаги.

К.АПРЕЛЕВ: Ну не только для суда, а для того, чтобы покупатель понимал, что он предпринял все необходимые, тоже для себя, он предпринял все необходимые меры. Он же не для того, чтобы потом оказаться в суде, покупая эту квартиру. Он её покупает для того, чтобы ею пользоваться. Поэтому, конечно, зачем эту чехарду устраивать, если можно ряд рисков снять? Вот главная роль риелтора заключается в том, чтобы обеспечить рыночность цены при сделке для покупателя и для продавца, в зависимости от того, чьи интересы риелтор сделки представляет. Поэтому в идеале должно быть два риелтора в сделке однозначно.

И вторая вещь — это как раз анализ потенциальных рисков утраты права собственности. Здесь риелтор даже интуитивно во многих случаях, с учётом большого опыта совершения сделок… Ни у кого нет такого опыта совершения сделок, ни у нотариусов, потому что они так не погружены в сделку, они не сопровождают клиента на просмотрах, на обсуждениях условий сделки.

Е.ВОЛГИНА: Они не знают его семейную историю, которую риелтор знает.

К.АПРЕЛЕВ: Ничего плохого сказать о нотариусах не могу, но в любом случае риелтора сегодня в этом процессе никто не заменит, потому что количество совершаемых сделок, потому что вовлечённость в процесс, организация процесса подбора объекта, его знания в сфере кредитных вопросов, оценочных, инженерно-технических. Но сейчас появилась ещё необходимость иметь и психологические знания, к сожалению.

Е.ВОЛГИНА: Да. Мы с вами плавно подходим к теме квалификации риелторов и вообще к тому, кто может работать и какими навыками эти люди должны обладать.

Я вспоминаю свою историю, лет десять назад я продавала дом, покупала квартиру, нравилась мне одна квартира, и она была, что я заметила, она была дешевле, больше и дешевле. Думаю, странно, интересно, посмотрю любопытства ради. Приходит риелтор с той стороны. А я без риелтора всё это делала, сама. Приходит риелтор с той стороны. Я говорю: «А чего так дёшево?» «Ой, надо срочно». Я говорю: «А документы покажите, выписку из ЕГРН и так далее». И он мне буквально показывает, если кто в камеру видит, вот так на расстоянии, смотрите, говорит. Смотрите. Естественно, я навела потом справки, оказалось, там ребёнок прописанный, переход права собственности был какой-то спорный. В общем, знаете, риелтор риелтору рознь, конечно.

В нынешних условиях, получается, что человек сам, который работает, который собирается продавать, покупать что-то, он сам должен в этом разбираться.

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле очень важно не просто обратиться к риелтору… Вы же, когда идёте к врачу, вы сначала наведёте справки про этого врача и если вы хотите получить реальную медицинскую услугу, вы узнаете у друзей, кто уже обращался по этой же проблеме и получил более-менее адекватную историю. То же самое и на этом рынке, только там идёт ещё надзор со стороны государства, а за этим рынком сейчас надзора никакого нет. Любой человек, даже без аттестата, да даже без образования вообще может сказать, да, я риелтор.

Поэтому здесь нужны другие субъективные оценки, на основе которых можно составить портрет человека, с которым вам придётся работать. Для этого нужно обратиться к друзьям, родным, близким, кто совершал сделки, не просто которые скажут, «а вот Вася Петров классный», а почему ты рекомендуешь Васю Петрова, почему ты считаешь его классным, а потому что вот была сделка такая-то. А если вот этого мотивационного состава нет в этой рекомендации… Может, он просто троюродный брат человека, который вам рекомендует, а на самом деле у него даже опыта нормальной риелторской практики нет.

Поэтому сегодня как бы в публичном пространстве, безусловно, есть доступ для того, чтобы провести анализ специалиста по его уровню компетенции, квалификации. На самом деле есть публичный реестр Российской гильдии риелторов, в котором есть все аттестованные специалисты, сегодня их больше 18 тысяч. Это, по-моему, 1600 компаний на сегодняшний момент примерно, которые сертифицированы, а специалисты не просто аттестованы, а они проходят переаттестацию не реже каждых трёх лет. Они являются сотрудниками компании либо индивидуальными предпринимателями, но в любом случае это экзамен, в любом случае это практика, в любом случае это рекомендации и отзывы. Кстати, на портале есть и эта информация. Есть отзывы о квалификации, можно посмотреть, когда этот человек пришёл на рынок, сколько лет он на этом рынке работает, когда он получал первый аттестат.

На самом деле вот это публичное пространство «белых» специалистов позволяет не создавать не бесспорный реестр «серых», недобросовестных. Потому что любое размещение в публичном пространстве недобросовестного человека позволяет ему оспаривать в судебной практике какие-то вопросы. Если хочешь быть в «белом» пространстве, белым и пушистым, пожалуйста, аттестуйся, подписывай соглашение о том, что ты исполняешь профессиональный стандарт о том, что ты берёшь на себя обязательства о соблюдении этических норм, и вот именно это создаёт абсолютно нормальное пространство, возможности для привлечения реального профессионала. Но, конечно, этого недостаточно. Государство должно поддерживать тех людей, кто в публичном пространстве находится. А на сегодня, к сожалению, этого нет.

Е.ВОЛГИНА: При расторжении сделки не по вине клиента, например, риелтор должен возвращать своё вознаграждение или как?

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле зависит от того, что написано в договоре.

Е.ВОЛГИНА: Об оказании услуг.

К.АПРЕЛЕВ: Да, об оказании услуг. Если описано, что риелтор, например, за свой счёт проводит рекламу объекта, осуществляет подготовку сделки и так далее, то надо понимать, насколько добросовестно он исполнил свои обязательства. Если он исполнил обязательства недобросовестно, однозначно в этом случае он должен вернуть вознаграждение по сделке как минимум.

Но на самом деле были ситуации, например, когда, скажем так, в Уральской палате недвижимости вся уральская палата компенсировала потерянную квартиру покупателю, когда было признано ещё даже в не судебном порядке, а в рамках досудебного разрешения споров, что риелтор профессионально не соответствовал тем критериям и нарушил определённые нормы. Риелторская компания отказалась выплачивать компенсацию потребителю. Уральская палата недвижимости приняла решение об исключении этой риелторской компании из своих рядов и возместила ущерб. На самом деле такая же история была в Петербурге.

Понятно, что это не так уж и показательно. Миллионы сделок проходят, возмещения были, по крайней мере, на моей памяти, в публичном пространстве как минимум два раза, которые происходили. Но в любом случае возможность в досудебном порядке обратиться в профессиональное объединение риелторское и понять, были ли нарушены интересы потребителя, должен ли он возместить ущерб потребителю, это в публичном пространстве присутствует и этим можно воспользоваться.

Е.ВОЛГИНА: В определении Верховного суда, надо, кстати, отдать должное тоже Верховному суду, оно написано очень понятным языком, там ссылки на законы, естественно, на кодексы, но нет вот этой терминологии, которая может быть людям непонятна.

По поводу справок всяких тоже много вопросов от наших слушателей.

Смотрите, тут интересно, что судебная коллегия по этому делу, квартиры Долиной — Лурье, напомнила, что дееспособный гражданин в первую очередь самостоятельно несёт ответственность за последствия своего поведения, что вытекает из общих начал гражданского законодательства, закреплённых в статье такой-то, в этих условиях удовлетворение исковых требований о признании сделки недействительной, указал Верховный суд, недопустимо. Как раз Верховный суд в этом определении чётко совершенно дал понять, что то, что потом Лариса Долина сделала с деньгами, это вообще к сделке не относится. Потому что сам факт сделки прошёл как бы нормально, в соответствии с законом, всё было правильно, а уж потом куда человек деньги из ячейки понёс, это уже не дело этого дела конкретного.

Ещё один аспект очень интересный — отказ или согласие на экспертизу. Тоже показательная история была. С вашей точки зрения, станет ли ПНД, например, психонаркодиспансеризация какая-то, эти справки обязательными для вообще всех, вне зависимости от возрастного ценза?

К.АПРЕЛЕВ: Я думаю, всё-таки нет. Потому что как бы здесь есть очень зыбкая грань, связанная с правами человека. Если человек не хочет проходить эту процедуру, в принципе, покупатель имеет право отказаться от покупки.

Но сделать это обязательным? Представьте себе, четыре миллиона сделок в год. А есть у нас столько медицинских экспертиз? И второе: а сама медицинская экспертиза является объективной? А какую ответственность будут нести специалисты, психологи и психотерапевты, если они неправильную экспертизу провели? Понимая, что ответы на эти вопросы не вполне однозначные, не надо превращать психиатрическую экспертизу в аргументы для судебных разборок. Мне представляется так.

С моей точки зрения, я изначально считал, что большинство предложенных законодателями мер демонстрирует борьбу с последствиями, а не с причинами проблем, которые у нас сложились на рынке.

Е.ВОЛГИНА: А причины какие?

К.АПРЕЛЕВ: Причины — это мошенники…

Е.ВОЛГИНА: Да они никуда не денутся.

К.АПРЕЛЕВ: Нет, смотрите, вопрос же здесь следующий, что если человек должен быть осмотрительным, то должен быть осмотрительным. Ровно это в Верховном суде и прозвучало. Продавец тоже должен быть осмотрительным.

Е.ВОЛГИНА: Но продавец со своей стороны всё сделал. А в этом деле было, как будто покупатель должен был совмещать в себе знания прокуратуры, Федеральной службы безопасности, Федрезерва и так далее.

К.АПРЕЛЕВ: Позиция абсолютно правильная в том, что человек не должен проводить предварительное следствие для того, чтобы купить квартиру. Его разумная осмотрительность должна быть прописана так же как на самом деле… Скажем так, в арбитражном процессе в судебной системе, экономические споры где присутствуют, так же она должна быть прописана очень детально и в гражданском процессе.

Е.ВОЛГИНА: Константин Апрелев с нами, основатель Российской гильдии риелторов.

Наши слушатели задают вопросов много по поводу этого дела. Мы, естественно, отталкиваемся от громкого дела Долиной — Лурье. Верховный суд расставил все точки над i. Квартира остаётся, если обобщить, сделка законная, Лурье добросовестный приобретатель, а дальше уже разбирательство в части того, когда Долина должна уехать оттуда, что она с собой забирает, что не забирает и так далее. То есть это уже параллельная какая-то история.

С вашей точки зрения, насколько сильное влияние, когда все эмоции улягутся, реально это дело будет иметь на вторичный рынок? Я просто помню какие-то странные конспирологические теории, которые в нашей студии тоже некоторые люди высказывали, что вот этот вал подобных дел, как Долиной и Лурье, по поводу квартир, обманутых продавцов, забранных мошенниками денег, возвращённых квартир, игнорирование взаимной реституции было как будто бы на руку тем, кто занимается первичным рынком. Потому что первичка встала, а вторичка как бы подтянулась. А тут речь-то вся про вторичку идёт. Это всё-таки конспирологическая теория?

К.АПРЕЛЕВ: Нет, конечно, никто не инициировал со стороны застройщиков эту историю судебную для того, чтобы обвалить вторичный рынок

Е.ВОЛГИНА: Абсолютно, нет, мы не про это.

К.АПРЕЛЕВ: Но хочу сказать, что было неприятно совершенно то, что они не преминули воспользоваться этой ситуацией для того, чтобы попытаться вернуть спрос на рынок новостроек.

Причём для меня было категорически неприемлемым, например, заявление заместителя министра строительства о том, что, ребята, ну вот теперь на первичном рынке риски ниже, чем на вторичном, покупайте. То есть это говорит человек, который представляет позицию министерства или свою личную точку зрения? Вот для меня это странно как минимум, потому что на самом деле это определённый вызов вообще самой системе ценностей. При этом мы чётко понимаем, что на сегодня на первичном рынке проблемы колоссальные, цены на квартиры завышены.

Е.ВОЛГИНА: Объективно завышены.

К.АПРЕЛЕВ: Объективно завышены за счёт спроса льготной ипотеки. Потому что сегодня, если ставка по ипотеке 20, а можно взять под шесть, купить новостройку, естественно, это повышает стоимость товара, который можно купить по пониженной ставке кредитной. Это же очевидно.

Это конкурентное преимущество первичного рынка по отношению к вторичному. И разговоры о том, что мы решаем при этом проблемы молодых семей благодаря льготной ипотеке, очень относительны. Потому что, во-первых, не все семьи могут себе позволить ипотеку, молодые с детьми. Во-вторых, не во всех регионах строится то, что можно купить по этой льготной ипотеке. Только новостройки, только многоэтажное многоквартирное жильё. И даже в тех регионах, где у нас разрешено, там под 900 с лишним малых городов с населением до 100 тысяч, список, где можно сегодня купить жильё на вторичном рынке, но можно его купить только в том случае, если в этом регионе новое жильё не строится, и при этом купить можно только то, которое не старше 20 лет.

Е.ВОЛГИНА: Очень сложно.

К.АПРЕЛЕВ: Это очень смешная схема, потому что если сейчас под жильё не строится, то оно точно ближайшие 20 лет многоквартирное многоэтажное не строилось.

Е.ВОЛГИНА: А ещё была инициатива, а давайте мы льготную ипотеку привяжем к региону. В смысле, если человек из какого-то региона N, он льготную ипотеку может взять только в этом регионе. То есть, чтобы мы агломерации как-то не развивали.

К.АПРЕЛЕВ: Очень странная история. Особенно если её попытаться привязать к цензу оседлости, то есть пять лет ты должен проживать в Москве для того, чтобы купить жильё в Москве. Это совсем уже смешно.

Е.ВОЛГИНА: А ещё можно, когда паспорт не выдавали.

К.АПРЕЛЕВ: Ну это уже совсем смешно. На мой взгляд, во-первых, это в принципе не создаёт альтернативных возможностей. Тогда создайте возможности покупки такого жилья в тех регионах, где я сейчас живу. А сейчас этой возможности нет. То есть семьи у себя в регионе, потому что жильё не строится, купить не могут его, но и в других регионах им запретят покупать. Это как вообще?

Е.ВОЛГИНА: То есть, по сути, рынок жилья сейчас переживает, из ваших слов исхожу…

К.АПРЕЛЕВ: Рынок новостроек, я бы сказал.

Е.ВОЛГИНА: Новостройки. То есть здесь есть объективный аспект, в смысле, количественный, ценовой, ну и, простите, ещё какой-то ценностный в плане доступности.

К.АПРЕЛЕВ: Конечно. Надо понимать следующее. Сейчас новое жильё, уже построенное и введённое в эксплуатацию от того же самого застройщика, стоит на 20-30% дешевле, чем то, которое ещё строится. Потому что есть льготные кредиты, которые можно использовать только на покупку жилья строящегося.

На самом деле у меня вообще сомнения, что вот эта мера, связанная с разрешением покупки только в новостройках, реально решает какую-то проблему семей.

Е.ВОЛГИНА: Она решает проблемы застройщиков, которым нужно продавать жильё.

К.АПРЕЛЕВ: Абсолютно точно. За счёт перекрёстного субсидирования населения этой отрасли при поддержке бюджета государственного.

Но проблема в другом, что в стратегии жилищной политики Минстроя есть направление, которое Минстроем многие годы вообще игнорируется, — это инструмент субсидирования ставки найма жилья для тех же самых льготных категорий. То есть, например, для сотрудников МВД такие льготные программы есть. А почему не запустить эту программу для молодых семей с детьми? Потому что на самом деле проблему с комнатой для ребёнка нужно решать здесь и сейчас, а не через три-четыре года, когда ребёнок уже вырастет.

То есть программы, которые мы принимаем, должны решать проблему не послезавтра, а сегодня, в крайнем случае — завтра. И ещё главный вопрос: 20% у всех есть молодых семей, чтобы заплатить за ипотеку?

Е.ВОЛГИНА: Вряд ли.

К.АПРЕЛЕВ: Конечно. Это доступно только 10% этих молодых семей. То есть у нас получается, что молодые семьи должны субсидировать строительную отрасль при поддержке бюджета, но при этом получат своё жильё непонятно когда. Вот то, что сейчас, наконец-то, правительство, по крайней мере, провозгласило, что не будут пролонгированы сроки, в которые застройщики, не вводя жильё в эксплуатацию, освобождаются от штрафных санкций, заканчиваются 31 декабря. В общем-то, застройщикам придётся жильё по срокам вводить или платить штрафные санкции. Безусловно, это несколько ухудшает отрасль в целом. Но проблема на самом деле здесь даже не в застройщиках, а в банковской системе, которая на сегодняшний момент практически аккумулирует все капиталы, которые поступают на эскроу-счета, но при этом создаёт непростые условия для застройщиков.

То есть нельзя говорить о том, что застройщики виноваты во всём в этой жизни. На самом деле это не так. Это предпринимательское сообщество, которое реально создаёт добавленную стоимость, строит. Но те условия, в которых сегодня находятся застройщики, потому что деньги все находятся у банков, и банк может принять решение, выдавать или не выдавать кредит на проектное финансирование либо на строительство, банк сам определяет ставку. Но при этом банк бесплатно получает от всех дольщиков деньги на эскроу-счета и, в случае незавершения стройки, банк не участвует в какой-то финансовой компенсации потребителю, дольщику какие-то потери.

Вот это очень странная модель, в которой финансовый рынок абсолютно в шоколаде, застройщики все риски о незавершении проектов несут на себе, банки в этом крайне мало участвуют, а в итоге за всё платят дольщик и государство.

Е.ВОЛГИНА: Но вы сказали, что цены завышены.

К.АПРЕЛЕВ: Это так.

Е.ВОЛГИНА: С вашей точки зрения, каким образом? Здесь же ломаются обычные совершенно экономические законы. Если нет спроса, цена должна падать. А здесь, получается, кто-то держит эти цены намеренно, в ожидании чего?

К.АПРЕЛЕВ: На самом деле здесь несколько моментов, в том числе это технологические схемы финансирования стройки.

Например, вы пришли в банк за получением кредита на проектное финансирование. Что вы делаете для этого? Вы представляете модель финансирования и проект. Там есть такая цифра, как стоимость квадратного метра, который вы будете продавать. Вот если вы согласовали в проектном финансировании одну стоимость, но потом стоимость денег выросла, себестоимость выросла, получается, что вы уже не вписываетесь в ту модель продаж, в которой вы были. Если вы начнёте продавать ниже цену квадратного метра, чем у вас в этой модели, банк вам не разрешает продавать по этим ценам, иначе он перестаёт кредитовать ваше проектное финансирование, и это мешает застройщику более гибко подходить к модели реализации продаж. А в случае, если вы не продали часть активов до ввода дома в эксплуатацию, вы попадаете на НДС по всем тем квартирам, которые вы не продали своевременно.

С моей точки зрения, здесь есть, над чем поработать со стороны изменения законодательства для того, чтобы сделать модель более гибкой и в интересах застройщика в том числе. Поэтому на самом деле получается, что большая часть сейчас застройщиков для того, чтобы не снижать цену квадратных метров, но вписаться в модель финансирования и не уйти в банкротство, вынуждена делать вид, что они повышают уровень и категорию объектов, переходя из бизнес-класса, например, в премиум или элит и повышая цены на квадратные меры того же самого жилья, которое на самом деле находится в категории бизнеса. Но при этом немножко улучшив чего-то там с точки зрения самого проекта. Потому что глобально улучшить проект дома на стадии, когда вы его уже строите, и перевести из категории бизнеса в премиум или элит невозможно.

Е.ВОЛГИНА: Ну да. Но здесь получается, вот эти сложные схемы, которые вы сейчас описали, они же очень серьёзно влияют на социальное как бы ощущение, на ощущение общества, самочувствие общества. Потому что жильё становится крайне недоступным. То есть надо соответствовать огромному количеству критериев по деньгам, по возрасту, по количеству детей. То есть ты уже должен быть в сложном состоянии, чтобы тебе дали льготную ипотеку, сама эта ипотека тоже под высокие проценты. Потому что десять лет назад было, соответственно, совсем полегче. Где был мой 2018-й? — говорят люди. И плюс ещё в демографический аспект упирается, потому что люди не рожают, потому что негде растить этих детей.

С вашей точки зрения, придём ли мы объективно к какому-то пониманию того, что, во-первых, ипотека в нынешнем виде не решает эти проблемы, и невозможно удовлетворять потребности банков, потребности девелоперов за счёт людей, у которых бюджеты крайне ограничены? Не получится ли так, что мы либо получим какой-то вообще иной подход к обеспечению жильём? Потому что либо капитализм, либо демография, получается так, хорошая демография. Третьего не дано здесь.

К.АПРЕЛЕВ: Первое, что хочу сказать. Сегодня субсидирование ипотеки нам обходится в десятки раз дороже, чем при той ставке, при которой были приняты решения о субсидировании льготной ипотеки.

Е.ВОЛГИНА: Серьёзно?

К.АПРЕЛЕВ: Конечно. Потому что всю разницу между рыночной ставкой по ипотеке, которую должны получать банки, и шестью процентами, которые платит заёмщик, собственно говоря, покрывает сегодня бюджет государство по всем проданным за последние годы квартиры в рамках этой программы. Это первое. То есть это безумно дорого.

Второй момент. Вообще-то любая программа, которую принимает правительство, она должна основываться не просто на эмоциях. Она должна основываться на экономической целесообразности решения той проблемы, которая решается.

С моей точки зрения, субсидирование ставки найма сегодня жилья на рынке для тех людей, кто попадает в эти льготные категории, это гораздо дешевле, ну как минимум в 5-10 раз.

Е.ВОЛГИНА: Субсидирование найма, в смысле, аренду как-то развивать.

К.АПРЕЛЕВ: Да, аренды. Субсидирование аренды. Причём есть скандинавские страны, где эта программа работает, где она летает. Это не значит, что нужно отказываться, например, от субсидирования ипотеки. Но если вы хотите выровнять ипотеку на первичном рынке и вернуть её в русло рынка по цене, тогда нужно льготу распространять на весь рынок и на вторичный тоже. Чтобы у людей была возможность купить либо на вторичном, либо на первичном рынке, сделать выбор. Вот тогда, с моей точки зрения, у нас цены на рынке выровняются, они будут справедливыми.

Второй момент. Есть другие инструменты, которые позволяют решить ту же самую проблему расширения жилплощади и появления дополнительной комнаты для ребёнка старше пяти лет, например, для того, чтобы он мог расти, развиваться и полноценно, собственно говоря, комфортно в этой семье находиться. То есть для каждого относительно выросшего ребёнка позволить себе отдельную комнату. Вот с моей точки зрения, новостройки и субсидирование ипотеки для новостроек эту задачу не решает, потому что она имеет отсрочку 4-5 лет. Она в 5-10 раз дешевле на каждого человека и на каждую полученную комнату в этом регионе. Так почему мы до сих пор не сделали ту программу, которая, в принципе, стимулировала бы это? Причём эта программа бы ещё и стимулировала выход из тени тех, кто сдаёт жильё и не платит налогов. Потому что по таким договорам вы не сможете не платить налогов, и вот эти 13-15% подоходного налога от доходов при сдаче в аренду именно молодым семьям по госпрограммам либо другим категориям льготным, они бы возвращались в бюджет. Это очень неплохо с точки зрения вывода в белое поле всего рынка найма.

Е.ВОЛГИНА: Да. Но здесь мы подходим с вами к другой проблеме. Если у нас будет таким образом развиваться рынок найма, то вопрос, встанет ли у нас рынок именно продажи из-за этого, если люди будут в найме по нормальным деньгам жить, и плюс социальная инфраструктура. Потому что, если человек в найме, вопрос: будут ли его там регистрировать, будет ли он тогда иметь право на все социальные блага, которые даёт регистрация постоянная, например, или, хорошо, временная регистрация по месту проживания. То есть это такой клубок. Это, знаете, как с апартаментами: я сэкономлю три миллиона рублей, куплю себе апартаменты. Да, но у тебя ЖКХ по коммерческой ставке, у тебя поликлиники, школы, сада нет, потому что ты формально в офисе живёшь, видимо, так. Как бы вот оно накладывается.

К.АПРЕЛЕВ: Я же не говорю о том, что мы полностью отказываемся от ипотеки, субсидирования. Я говорю о том, что это ещё один инструмент, который позволяет вам сделать выбор. Вот у вас нет 20% взноса, у вас нет возможности сегодня купить жильё, которое вы получите через 4-5 лет. Потому что вы сейчас от семьи, в том числе от ваших детей, отрываете те деньги, которые могли бы потратить на их образование в том числе, вкладываете в субсидирование строительства того, чего получите через 4-5 лет. Или вы сейчас берёте льготное субсидирование найма, то есть аренды жилья, получаете полноценную комнату для развития ребёнка и все свои деньги, которые вы можете не вкладывать сейчас в строительство, вы их не вкладываете, а направляете на развитие ваших детей. Почему этот выбор нельзя предоставить? Я не говорю о полной замене. Я говорю о дополнительном выборе, а выбор — это всегда лучше, чем отсутствие его.

Е.ВОЛГИНА: Чем отсутствие выбора.

Константин Николаевич, заметила такую тенденцию, насколько она массовая. Видела несколько публикаций от лица молодых людей, ну 30+, которые берут вторичку и берут они не просто вторичку, сталинки сейчас очень модны, естественно, даже готовы на хрущёвки, не панельки, а хрущёвки. Потому что кто-то связывает это с какой-то ностальгией, кто-то говорит объективно, что хрущёвки сейчас расположены в очень тихих районах, плюс там зелено, плюс там как-то спокойненько и публика совершенно немаргинальная.

Вторая тенденция — это выбор своего дома вместо какой-то квартиры в городе. Потому что инфраструктура всё равно развивается, магазины, дороги, школы, сады, так или иначе, строятся, и просто само освоение этого областного пространства будет заставлять там развивать социальную инфраструктуру.

К.АПРЕЛЕВ: Я абсолютно поддержу второй тренд, связанный с тем, что люди хотят купить жильё. На самом деле все социальные опросы, 70-80% людей хотят в собственном доме жить и на собственной земле. Даже молодые люди. Это очень интересно.

Второй безусловный тренд: молодёжь не хочет сейчас покупать жильё, потому что они умеют считать деньги, им проще снимать. Сегодня найм пять процентов, а ипотека, даже льготная, шесть. Ещё надо двадцать иметь. И ещё вы купите где? Вы купите в новостройке, которую нужно тучу лет ждать.

Вопрос в том, что на самом деле у нас только 2% нашей земли в стране — это населённые пункты, поселения, а 98 — это земля под паром. Так с моей точки зрения, да, понятно, для того чтобы землю предоставить для строительства индивидуального, нужно вложиться в транспортную инфраструктуру, в сети, обеспечить для удалённых относительно территорий от города их транспортом. Вот все эти решения нужно предпринимать. Но для меня также очевидно, что не нужно в городах, где население 50 или 100 тысяч, строить многоэтажные многоквартирные небоскрёбы, а на самом деле пять минут — и вы за городом находитесь. Нужно просто расширять территорию пригорода и создавать инструменты для того, чтобы люди могли получать землю для строительства собственного дома. В том числе стимулирование этого сегмента, на мой взгляд, это тоже ещё одна из новых возможностей.

Например, почему бы не начать давать, собственно, тем группам, социальным категориям землю?

Е.ВОЛГИНА: Ну как, дают.

К.АПРЕЛЕВ: Нет, дают, но не в том объёме…

Е.ВОЛГИНА: Гектар там.

К.АПРЕЛЕВ: Гектар, пожалуйста. Гектар — это замечательно, если вы готовы стать аграрием. Я говорю сейчас о том, что люди, сохраняя городской образ жизни, хотят купить индивидуальное жильё. Им для этого гектар не нужен. Им необходим земельный участок, на котором они получат газ, электроэнергию и доступность к транспортным коммуникациям. Плюс социальная инфраструктура должна быть где-то максимально приближена. Я говорю, медицинские услуги, пожарная система защиты строений индивидуальных, это тоже немаловажный вопрос, это магазины, что-то ещё. То есть всё то, что относится к социальной инфраструктуре. Но для этого не нужно заставлять малые города заниматься строительством многоэтажного многоквартирного жилья. Мне вообще кажется, что Минстрой как-то сильно увлёкся трендом на предмет того, что строит многоквартирные многоэтажные дома.

Е.ВОЛГИНА: Может, их китайцы вдохновляют.

К.АПРЕЛЕВ: Может быть, нам не нужно столько многоквартирных многоэтажных небоскрёбов, особенно имея в виду, что в городской среде они очень пожароуязвимы, они не создают комфортной среды. На самом деле вот эта плотность проживания на территории — это тот фактор, который вообще влияет очень сильно на психологию. Вот с моей точки зрения, это не очень простая история.

Да, есть люди, которые выбирают городской образ жизни, которые приходят, по сути, в каморку, но всё остальное время они проводят вне квартиры. Но когда-то они перерастут этот возраст, они захотят семью, они захотят чего-то самостоятельно на кухне приготовить, и эта трансформация должна быть тоже обеспечена.

Е.ВОЛГИНА: Скажем так, нас догнал какой-то тренд зарубежный в плане многоквартирности, многоэтажности? Или это отсутствие, например, разветвлённой сети коммуникаций, поэтому, соответственно, нужно свечку какую-то воткнуть куда-то, потому что там есть, в какую трубу врезаться? С чем это связано?

К.АПРЕЛЕВ: Мне кажется, здесь два момента. Один из них — это KPI, который установлен министерством строительства, квадратные метры, которые вы должны сдавать ежегодно. Хотя на самом деле, чем больше мы стимулируем многоэтажное многоквартирное жильё, тем меньше в квадратных метрах мы его сдаём. Потому что во всех отчётах последних Минстроя, это метры, в которых доля малоэтажного жилья индивидуального с каждым годом увеличивается, увеличивается и увеличивается. В этом году, наверное, это уже будет не 50%, как пять лет назад, а 80%. У меня вопрос: а какова роль Минстроя в том, что люди сами строят своё индивидуальное жильё, и почему это является их KPI?

С моей точки зрения, это важнейший момент, и не нужно делать акцент на многоэтажном многоквартирном строительстве мегаполисов, а нужно создавать возможности для развития городской инфраструктуры, комфорта жизни. Кстати, над этим работает сегодня программа комплексного развития территорий, которая очень активно развивается.

Е.ВОЛГИНА: Пространственное развитие страны, да, об этом как раз речь идёт.

Константин Апрелев был с нами, основатель Российской гильдии риелторов. Константин Николаевич, спасибо. Ждём вас снова.

К.АПРЕЛЕВ: Спасибо.