Названы стресс-факторы московского вторичного рынка жилья в 2017 году
17:00 Дек. 14, 2017
4027
По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, накопленный в течение года отложенный спрос составит 25 % годовой потребности покупателей на московском вторичном рынке жилья.
Этот объем пополнит копилку нереализованных намерений граждан по решению жилищных вопросов, которая, как считают специалисты, за последние три года суммарно увеличилась до 65 %.
В компании оценили факторы, в наибольшей мере повлиявшие на покупательскую активность в уходящем году, и выделили ТОП-3 событий и явлений, которые точно останутся в истории московской «вторички».
Так, грандиозные планы столичных властей, подписавших приговор «пятиэтажкам», не спровоцировали сколь-либо существенный рост цен на эти объекты (незначительные +4,9 %), однако более чем вдвое (на 51,3 %) уменьшили объем их предложения. Строительный бум в Москве привел к новой «расстановке сил» в общем объеме выставленного на продажу жилья: если в 2016 году лидерство принадлежало «вторичке» (59,4 % против 40,6 %), то сейчас ситуация с удивительной точностью до наоборот: те же 59,4 % предложения теперь составляют новостройки. Резко возросший (+65,5 % в годовом выражении) объем доступного жилья в новостройках усилил отток потенциальных покупателей со вторичного рынка (из-за этого последняя не досчиталась 25 % спроса против 15 % год назад). Зато активность покупателей «вторички» подстегнула ипотека: количество ипотечных покупок в портфеле сделок Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость возросло за год на 22,9 % и максимально приблизилось к докризисным показателям.
Основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой. По данным компании за 11 месяцев, средняя цена предложения снизилась на 2,2 %, актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, – на 9,5 %. На этом фоне выделяется динамика объема предложения: –19,1 % с начала года, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Она объясняется главным образом укреплением и распространением так называемого синдрома разочарованного продавца: люди, которые в течение длительного времени не могут реализовать жилплощадь (как правило, из-за завышенной цены), предпочитают снимать ее с продажи, осознав невозможность удовлетворения на сегодняшнем рынке своих ценовых ожиданий.
«Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние – достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним – стабильность ключевых рыночных показателей. Отсутствие волатильности – это характерная черта московской «вторички» после того, как в 2015 году на ней случился “ледниковый период”. В 2016-м участники рынка в полной мере адаптировались к изменившемуся “климату” и с тех пор действуют в условиях предсказуемой реальности – никто не ждет резких перемен и не делает резких движений. Как следствие, рыночные показатели не сильно отличаются от месяца к месяцу, от сезона к сезону, от года к году. Согласно статистике, 2017 год на московском вторичном рынке жилья очень похож на 2016-й. По нашим оценкам, наступающий 2018-й будет похож на них обоих», – рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В ситуации ограниченного платежеспособного спроса, подкрепленного в сегодняшних экономических условиях неуверенностью большей части населения в стабильности своего материального положения, фундаментом рынка вот уже третий год является неотложная потребность в изменении жилищных условий. Однако в уходящем году к сложившейся конструкции прибавилась мощная надстройка в виде новых или получивших развитие обстоятельств и тенденций, которые, с одной стороны, определили текущую динамику московской «вторички», с другой, – и в дальнейшем будут иметь для нее определяющее значение. Остановимся подробнее на трех основных.
В феврале громом среди ясного неба прозвучало заявление мэра Москвы С. Собянина о планах столичных властей по реновации жилищного фонда – о сносе пятиэтажных домов так называемых несносимых серий (определенных «лужковской» программой расселения пятиэтажек). Грандиозность озвученных намерений при одновременном отсутствии (вплоть до середины апреля) какой-либо определенности по их реализации вызвала на рынке кратковременный ажиотаж, выразившийся, в том числе, увеличением количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья – прежде всего, квартир в «хрущевках». За неделю после заявления градоначальника количество звонков в ИНКОМ-Недвижимость возросло на 25 %, и большинство потенциальных покупателей интересовалось крайне непопулярными до того момента советскими пятиэтажками – по сути, перспективами возможного улучшения жилищных условий при расселении.
С другой стороны, часть продавцов таких квартир по-своему расценила внимание властей к их недвижимости. «Вообразив, что теперь высокая ликвидность их жилья фактически признана на государственном уровне, такие собственники подняли цены на свои объекты – зачастую на 300-500 тыс. рублей. Но так и не дождались соответствующего признания покупателей, чей возросший интерес к “хрущевкам” ограничился звонками и в течение месяца вернулся к норме – не более 10 % общего спроса на “вторичке”», – отмечает Сергей Шлома. В то же время, по подсчетам компании, по вине продавцов, попытавшихся на фоне ажиотажа в последний момент изменить условия сделки в свою пользу, в марте сорвалось подписание около 10 % договоров купли-продажи в пятиэтажных домах. Покупатели отказались идти на поводу у продавцов, понимая, что за предлагаемую цену могут приобрести действительно более качественное жилье.
Таким образом, планы по предстоящей реализации в Москве программы реновации жилищного фонда, вызвав на первых порах определенные колебания потенциального спроса и цен предложения, к концу года не привели к существенной динамике по этим показателям. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу, с начала года возросла на 4,9 %. Однако существенно – более чем вдвое – уменьшился объем предложения таких объектов: значительная часть людей, планировавших их продажу, предпочла самостоятельным действиям ожидание лучших жилищных условий от государства.
Отток покупателей со «вторички» из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках (в том числе в сегменте масс-маркета) в ИНКОМ-Недвижимость отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15 % объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25 % покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке.
Основная причина усиления такого рода конкуренции – строительный бум в Москве, крупнейший, по оценкам специалистов, за последнее десятилетие. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в ноябре 2016-го соотношение объема предложения на вторичном рынке и в сегменте новостроек в границах старой Москвы выглядело так: 59,4 % – «вторичка», 40,6 % – «первичка». По итогам ноября 2017 года перевес на другой стороне: 40,6 % – вторичное жилье, 59,4 % – новостройки. Согласно подсчетам аналитиков компании, с ноября прошлого года объем предложения на первичном рынке столицы возрос более чем вдвое – на 65,5 %. В сегменте вторичного жилья за тот же период данный показатель снизился на 22,7 %.
«Если еще год-два назад в районе появлялся новый жилой комплекс, то он конкурировал только с квартирами на вторичном рынке. Сегодня же, кроме «вторички», покупателю предлагается в той же локации еще два-три ЖК – человеку остается только ходить по адресам и торговаться за скидку», – отмечает Сергей Шлома.
Одновременно с ростом объема предложения на первичном рынке и обострением борьбы за покупателя в сегодняшних условиях и без того пониженного спроса развивается тенденция, возникшая еще в середине прошлого года, – постепенное сокращение разрыва цен на сопоставимые по характеристикам квартиры на «вторичке» и в новостройках. Таким образом, под угрозой оказывается ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательная для потребителя цена (традиционно в среднем на 20-25 % ниже «вторички» в зависимости от этапа строительства). Так, по данным аналитиков компании, по сравнению с прошлым годом разница средних цен предложения жилья разного класса в новостройках и на вторичном рынке сократилась с 27 % до 16 % (экономкласс), с 21 % до 6 % («комфорт»), с 14 % до 9 % («бизнес»).
Количество покупок с использованием ипотеки в портфеле сделок ИНКОМ-Недвижимость на московском вторичном рынке жилья возросло в годовом выражении на 22,9 %, максимально приблизившись к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля ипотечных операций в общем объеме сделок компании на «вторичке»: с 27 % в ноябре 2016 года до 33 % по итогам прошлого месяца. Такая динамика – закономерное следствие укрепления тренда по повышению доступности ипотеки и нивелирования приоритета рынка новостроек по условиям кредитования после окончания государственного субсидирования ипотечных ставок.
По итогам 11 месяцев 2017 года количество ипотечных сделок в портфеле компании на «вторичке» оказалось максимальным за аналогичные периоды трех последних лет (+65,1 % и +19,7 % к показателям января-ноября 2015 и 2016 гг. соответственно).
Активизацию ипотечного спроса на вторичном рынке жилья на фоне сохраняющейся низкой активности покупателей специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают с рядом факторов. Главный из них – повышение доступности кредитных продуктов, выраженное, прежде всего, в последовательном снижении процентов по кредитам. В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет 10,53 %. В ноябре 2016 года этот показатель был равен 13,94 %. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 3,41 п. п.
«Еще в январе 2017 года мы говорили о спецпредложении для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – ипотеке при покупке квартиры на «вторичке» под 10,6 % годовых – как об уникальном явлении, беспрецедентно низкой ставке для этого сегмента рынка. На исходе года цифра 10,5 % является средним показателем и никого не удивляет. Но в то же время мы не наблюдаем у покупателей иллюзий относительно дальнейшего стремительного снижения процентов по кредиту. Низшая граница ожиданий находится на уровне 8–9 % (очень близко к нынешним условиями кредитования) и не является причиной, по которой бы люди откладывали покупку жилья с привлечением ипотечных средств», – говорит Сергей Шлома.
Новым фактором, который в перспективе может в значительной мере определить развитие ситуации в сфере ипотеки, является предстоящее в 2018 году возвращение субсидирования ипотечных ставок. По программе, разрабатываемой по инициативе президента РФ, государство будет оплачивать проценты по ипотеке, превышающие 6%-ную годовую ставку, семьям, в которых до 2022 года родится второй или третий ребенок. При этом речь идет о приобретении жилья в новостройках, а также о рефинансировании полученных ранее кредитов. Очевидно, что при таких условиях вторичный рынок жилья вновь столкнется с определенным оттоком спроса в сегмент новостроек. Однако, по крайней мере, в будущем году в ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют массовый «исход»: по оценкам компании, сегодня доля покупателей, которые теоретически могли бы воспользоваться программой, – людей примерно 28-40 лет, имеющих только одного ребенка и планирующих пополнение в семье, – составляет не более 10 %.
-
10:30 Дек. 14, 2022
1889
Спрос на недвижимость Дубая среди москвичей вырос на 208% в 2022 году
-
14:19 Дек. 11, 2022
2055
Аналитики зафиксировали сезонное оживление на рынке вторичной недвижимости
-
11:49 Ноя. 21, 2022
1649
Росреестр зафиксировал снижение ипотечного спроса на новостройки Москвы
-
14:04 Ноя. 16, 2022
1138
В Минфине напомнили о завершении программы льготной ипотеки на новостройки
-
15:36 Ноя. 7, 2022
2425
Риелторы заявили о снижении цен на вторичное жильё в центре Москвы на 20%
-
18:29 Ноя. 4, 2022
5481
Владимир Путин подписал закон о прекращении договора при мобилизации владельца ИП
-
13:56 Окт. 13, 2022
1980
«Известия»: ежемесячный платёж по ипотеке за два года увеличился на 32-75%
-
15:28 Сен. 20, 2022
3068
-
17:28 Авг. 17, 2022
2218
Риелтор спрогнозировал снижение цен на вторичное жильё в Москве на 20-25% после сентября
-
15:46 Июнь 14, 2022
2193
В Госдуме объяснили причины падения производства листового стекла в России
-
21:36 Апрель 4, 2022
1029
В России средняя цена на жильё впервые достигла 100 тысяч рублей за 1 кв. м
-
17:38 Янв. 28, 2022
5971
-
09:57 Окт. 30, 2021
3951
Российские банки приступили к новому этапу повышения ставок по ипотеке
-
12:11 Окт. 16, 2021
5782
-
20:20 Сен. 29, 2021
3640
Сбербанк обнародовал сумму среднего платежа россиян по ипотеке
-
06:30 Авг. 30, 2021
1562
Граждане России оказались в числе покупателей самой дорогой недвижимости Испании
-
07:30 Авг. 19, 2021
932
Краснодарский край обошёл Подмосковье по продажам готового жилья
-
14:44 Авг. 10, 2021
1415
-
14:54 Июль 12, 2021
2453
В Гильдии риелторов России рассказали, как выбрать квалифицированного специалиста рынка недвижимости
-
12:11 Июнь 7, 2021
3237
Риелтор назвала три причины возможного дефицита жилья в России
-
17:59 Май 13, 2021
2940
Риелторы объяснили увеличение ипотечных сроков у граждан: это вынужденная мера
-
16:55 Янв. 15, 2021
2451
-
19:52 Июнь 22, 2020
2088
В ЦБ отметили значительный рост проблемных долгов населения в банках
-
07:37 Июнь 10, 2020
2016
Москвичи резко увеличили покупки после смягчения карантинных ограничений
-
11:44 Янв. 19, 2020
2308
СМИ: граждане России вошли в тройку самых активных покупателей жилья в Турции
-
09:58 Янв. 1, 2020
2477
В России вступил в силу закон о компенсации за утраченное жильё
-
16:02 Окт. 21, 2019
2532
АРБ: покупка коллекторами ипотечных долгов приведёт к снижению цен на жильё
-
14:15 Авг. 5, 2019
2273
-
13:19 Март 22, 2019
1855
Правительство попросили поддержать многодетные семьи при покупке вторичного жилья
-
10:01 Янв. 29, 2019
1992
Эксперты прогнозируют рост зарплат в России как минимум на 4%
-
14:43 Дек. 5, 2018
2570
«Сбербанк» отказался комментировать предложение ЦБ о приостановке платежей по ипотеке
-
10:50 Дек. 4, 2018
2733
Москвичи стали меньше покупать жильё в новостройках в ипотеку
-
12:27 Ноя. 27, 2018
2293
Названы станции МЦК, рядом с которыми существенно подорожало вторичное жильё
-
14:32 Ноя. 1, 2018
2400
На вторичном рынке жилья в Москве возник дефицит предложения
-
11:45 Окт. 24, 2018
1971
Доля сделок с дисконтом за год на «вторичке» Москвы уменьшилась с 85% до 76%
-
10:56 Окт. 17, 2018
1984
Впервые с 2013 года дисконт на первичном рынке жилья достиг докризисных показателей
-
10:59 Сен. 26, 2018
2526
-
13:10 Сен. 10, 2018
4510
Риелторы заметили возвращение инвесторов на рынок вторичного жилья Москвы
-
11:27 Авг. 20, 2018
2318
Риелторы предрекли удорожание ипотеки и ослабление спроса на рынке из-за падения рубля
-
12:31 Июнь 15, 2018
2259
-
12:24 Июнь 8, 2018
2511
-
11:05 Май 30, 2018
2594
На московской «вторичке» предложение квартир в новых домах сократилось за полгода на тысячу объектов
-
11:28 Май 28, 2018
2951
Эксперты проанализировали перспективы глобальной реформации первичного рынка жилья
-
11:00 Май 14, 2018
2211
Апрель стал лучшим месяцем по спросу на московскую «вторичку» с начала года
-
10:54 Май 3, 2018
3471
Cредняя сумма ипотеки на вторичном рынке в Москве достигла максимума
-
11:11 Апрель 26, 2018
2610
«Вторичка» Москвы в марте и первой половине апреля потеряла 15% покупателей
-
16:48 Апрель 11, 2018
2924
-
14:35 Апрель 6, 2018
1892
Доля коммуналок на вторичном рынке жилья в Москве за четверть века снизилась до 1,5%
-
11:27 Апрель 2, 2018
4263
Эксперты: количество сделок на московском вторичном рынке жилья к концу года вырастет вдвое
-
11:15 Март 19, 2018
4488
-
16:02 Март 16, 2018
1772
Белоусов: к 2024 году 2 млн семей в год будут иметь возможность взять ипотеку
-
11:17 Март 6, 2018
3342
-
11:59 Фев. 27, 2018
3218
На вторичном рынке жилья дальнего Подмосковья уровень спроса за последние четыре года вырос на 15%
-
11:54 Фев. 19, 2018
2225
-
12:12 Фев. 9, 2018
4025
Эксперты сравнили стоимость квадратного метра вторички в районах Москвы
-
11:39 Янв. 31, 2018
2976
Эксперты проанализировали цены на вторичное жильё в ЮВАО и ВАО
-
10:52 Янв. 24, 2018
2444
За три года продажи загородного жилья в Подмосковье снизились на треть
-
09:55 Янв. 24, 2018
2947
За год спрос на съёмное жильё в новостройках Москвы вырос в два раза
-
11:37 Янв. 18, 2018
2943
Популярность квартир в новостройках на средней стадии строительства выросла за год
-
11:47 Янв. 17, 2018
3875
-
11:28 Дек. 28, 2017
2180
Число покупок со 100%-ной оплатой на рынке новостроек сократилось за 4 года в 3 раза
-
11:38 Дек. 26, 2017
2739
Эксперты заявили о дефиците «малометражек» на подмосковном рынке загородного жилья
-
12:07 Дек. 25, 2017
2939
Стоимость самой дорогой квартиры в Москве равна стоимости 2 340 бюджетных квартир в Подмосковье
-
10:47 Дек. 22, 2017
4908
Подмосковные Химки возглавили рейтинг районов с самыми дорогими квартирами в 2017 году
-
10:56 Дек. 21, 2017
2577
Эксперты рассказали об отмене сезонного фактора на рынке первичного жилья Москвы
-
14:16 Дек. 20, 2017
1973
Путин: в России нужно строить не безликие коробки, а комфортные дома
-
12:27 Дек. 20, 2017
3170
Цены на вторичное жильё в Москве вернулись к показателям 2011 года
-
10:28 Дек. 20, 2017
2517
-
12:59 Дек. 11, 2017
4443
Реновация не помешает геттоизации окраинных районов Москвы с наиболее дешевым вторичным жильем
-
12:44 Дек. 11, 2017
3720
Впервые за время кризиса спрос на аренду жилья в Москве превысил предложение
-
14:21 Дек. 4, 2017
2947
Почти четверть покупателей квартир в новостройках готова доплачивать за живописный вид из окна
-
07:28 Авг. 18, 2017
3574
-
11:44 Авг. 10, 2017
2449
Сбербанк снизил ставки по ипотеке и сумму первоначального взноса
-
23:44 Март 2, 2017
4320
Спрос на «вторичку» в Москве вырос на 25% после планов по сносу хрущёвок
-
17:25 Янв. 19, 2016
3785
Эксперт прогнозирует падение рынка недвижимости на протяжении года
Связь с эфиром
- СМС+7 (925) 88-88-948
- Звонок+7 (495) 73-73-948
- Telegramgovoritmskbot
- Письмо[email protected]


